집을 살 때 잔금만큼 신경 쓰이는 게 취득세입니다. 같은 5억짜리 집이라도 1주택이면 약 650만원, 조정지역 2주택이면 4,500만원까지 벌어집니다. 아래 계산기에 취득가액·주택 수·조정지역·전용면적만 넣으면 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 합친 총 납부액과 생애최초·출산 감면까지 한 번에 확인할 수 있어요.
- 1주택 세율: 6억 이하 1% · 6~9억 1~3% · 9억 초과 3% (누진)
- 다주택 중과(조정지역): 2주택 8% · 3주택 이상 12%
- 따라붙는 세금: 지방교육세(취득세의 10%) + 농특세 0.2% (85㎡ 이하 국민주택은 농특세 없음)
- 생애최초 감면: 12억 이하 최대 200만원(지방교육세 포함 220만원) · 출산·양육은 최대 500만원
1. 우리 집 취득세, 세율부터 갈린다 (6억·9억이 분기점)
주택을 돈 주고 살 때(유상취득) 붙는 취득세는 가격이 오를수록 세율도 오르는 누진 구조입니다. 1주택 실수요자 기준으로 보면 이렇게 갈립니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 예시 (85㎡ 이하) |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 5억 → 취득세 500만원 |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1~3% (가액에 비례) | 7억 → 약 1.67%, 약 1,166만원 |
| 9억원 초과 | 3% | 10억 → 취득세 3,000만원 |
6~9억 구간은 "6억이면 1%, 9억이면 3%" 사이를 가격에 따라 조금씩 올라갑니다(정확 공식은 계산기가 자동 반영). 즉 5억 9천만원과 6억 1천만원은 세율이 살짝 다릅니다.
2. 2주택부터는 "조정지역이냐"가 수천만원을 가른다 (8% vs 12%)
여기서부터가 진짜 갈림길입니다. 주택 수는 본인과 세대원 전체를 합산하고, 취득하는 집이 조정대상지역인지에 따라 중과세율이 붙습니다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택+·법인 |
|---|---|---|---|---|
| 비조정지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% |
같은 5억짜리 집도 1주택이면 약 650만원, 조정지역 2주택이면 4,500만원. 무려 7배 가까이 차이가 납니다. 2025년 10월 대책으로 서울 25개 자치구 전역 + 경기 12곳(과천·광명·성남·수원 일부·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등)이 다시 조정대상지역으로 묶였으니, 두 채째부터는 지역 확인이 필수입니다.
3. 취득세에 따라붙는 두 세금 — 지방교육세 · 농특세
고지서에는 취득세만 찍히지 않습니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어요.
지방교육세
표준세율(1~3%) 구간은 취득세의 10%(취득가액의 0.1~0.3%), 8%·12% 중과 구간은 0.4% 일괄입니다.
농어촌특별세
전용면적 85㎡ 이하 국민주택은 비과세입니다. 85㎡를 넘으면 표준 0.2%, 8% 중과 0.6%, 12% 중과 1%가 붙습니다. 즉 같은 집이라도 85㎡ 한 끗 차이로 농특세 유무가 갈립니다.
4. 생애최초·출산이면 최대 550만원까지 감면 (단, 함정 주의)
내 집이 처음이거나 아이가 있다면 감면을 챙기세요. 2028년 말까지 연장된 제도입니다(지방세특례제한법 제36조의3).
| 감면 종류 | 한도 | 핵심 요건 |
|---|---|---|
| 생애최초 (일반) | 취득세 200만원 (교육세 포함 220만) | 본인·배우자 무주택, 12억 이하, 소득제한 없음 |
| 생애최초 (인구감소지역·소형저가) | 300만원 | 인구감소지역, 또는 전용 60㎡·수도권 6억↓ 등 |
| 출산·양육 (신생아) | 500만원 (교육세 포함 550만) | 출산 가구, 12억 이하, 1가구 1주택 |
5. 자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내야 하나요?
오피스텔도 주택 취득세율인가요?
분양권·입주권도 주택 수에 들어가나요?
일시적 2주택인데도 8% 중과인가요?
공시가격 1억 이하 주택도 중과되나요?
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