결론부터 — 2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올리면서, 전세를 월세로 돌릴 때의 법정 상한(전월세전환율)이 4.50%에서 4.75%로 올랐습니다. 전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면, 집주인이 요구할 수 있는 월세 상한이 375,000원에서 395,833원으로 월 20,833원, 1년이면 250,000원 늘어난 것입니다. 재계약 시 보증금·월세를 올릴 수 있는 한도는 그대로 5%입니다.
문제는 지금 검색해서 나오는 계산기와 블로그 상당수가 아직 전환율을 4.5%로 적어 두고 있다는 점입니다. 기준금리 2.50% 시절 값이고, 2026년 7월 16일부터는 4.75%가 맞습니다. 아래 계산기는 ① 재계약 때 집주인이 올릴 수 있는 법정 한도(5%)와 ② 보증금을 월세로 돌릴 때의 법정 최대 월세(4.75%)를 한 번에 계산하고, 집주인이 제시한 조건이 상한을 넘는지까지 판정합니다. 4.75%로 계산했을 때와 4.50%로 계산했을 때의 차액도 원 단위로 같이 보여 줍니다.
- 임대료 인상 상한 = 5% (주택임대차보호법 제7조 제2항 · 시행령 제8조 제1항, "약정한 차임등의 20분의 1"). 증액 후 1년 이내 재증액 불가
- 🔴 전월세전환율 상한 = 4.75% — 법 제7조의2는 ① 연 1할(10%) ② 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율. 기준금리 2.75% + 2% = 4.75%이므로 4.75%가 상한 (시행령 제9조)
- 공식: 월세 = 월세로 돌릴 보증금 × 전환율 ÷ 12. 보증금 1억 원 × 4.75% ÷ 12 = 395,833원
- 계약갱신요구권: 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전에 요구(법 제6조 제1항), 1회 한정 · 존속기간 2년(제6조의3 제2항)
- ⚠️ 보증금과 월세를 동시에 바꿀 때의 통합 기준은 법에 없습니다. 법 문언은 "차임이나 보증금"의 20분의 1이라 각각을 봅니다 — 아래 4장에서 두 관점을 모두 계산해 드립니다
- 상한을 넘겨 이미 냈다면 반환 청구 가능 (법 제10조의2 초과 차임 등의 반환청구)
| 현재 보증금 → 최대 보증금 | — |
| 현재 월세 → 최대 월세 | — |
| 적용 인상률 | — |
| 적용 전환율 | — |
| 월세로 돌리는 보증금 | — |
| 현재 환산월차임 (총 부담) | — |
| 갱신 후 환산월차임 상한 | — |
| 새 보증금이 차지하는 몫 | — |
| 법정 최대 월세 | — |
| 전환율 | 법정 최대 월세 | 연 환산 |
|---|---|---|
| 4.75% (현재) | — | — |
| 4.50% (7/15 이전) | — | — |
| 차이 | — | — |
| 지금 내는 월세 | — |
| 재계약 후 최대 월세 | — |
| 월 부담 증가 | — |
| 돌려받는 보증금 | — |
1. 재계약 때 집주인이 올릴 수 있는 한도 — 5%
주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구를 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1"로 제한합니다. 20분의 1 = 5%입니다. 시행령 제8조 제1항도 같은 내용을 다시 적고, 제2항에서 "임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 못 박습니다. 즉 1년에 한 번, 최대 5%입니다.
여기서 자주 오해가 생깁니다. 5%는 "올려도 된다"는 권리가 아니라 "여기까지만"이라는 천장입니다. 그리고 이 천장은 계약갱신요구권을 행사한 갱신과 묵시적 갱신에 적용됩니다. 임차인이 갱신요구권을 이미 한 번 썼고 그 2년이 끝난 뒤 새로 맺는 계약은 신규 계약이라, 이 5% 제한을 받지 않습니다.
| 구분 | 5% 상한 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권 행사 갱신 | 적용 | 법 제6조의3 제3항 단서 |
| 묵시적 갱신 | 적용 | 법 제6조 + 제7조 |
| 갱신요구권 소진 후 새 계약 | 적용 안 됨 | 신규 계약 |
| 증액 후 1년 이내 재증액 | 불가 | 시행령 제8조 제2항 |
또 하나. 법 제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있다고 합니다(2020년 7월 31일 신설). 내 지역이 조례로 상한을 낮췄다면 그쪽이 우선이니, 계산기의 인상률 칸에 그 값을 넣으면 됩니다.
2. 전세를 월세로 돌릴 때 — 전환율 4.75%가 상한
집주인이 "보증금 좀 빼고 월세로 돌리자"고 할 때 적용되는 게 월차임 전환 시 산정률의 제한(법 제7조의2)입니다. 조문은 다음 둘 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 합니다.
| 호 | 내용 |
|---|---|
| 제1호 | 대통령령으로 정하는 비율 → 연 1할(10%) (시행령 제9조 제1항) |
| 제2호 | 한국은행에서 공시한 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 → 기준금리 + 2% (시행령 제9조 제2항) |
2026년 7월 16일 기준금리가 2.75%이므로 제2호는 4.75%, 제1호는 10%입니다. 낮은 쪽인 4.75%가 상한입니다. 계산식은 간단합니다.
보증금 1억 원을 돌린다면 → 100,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 395,833원
국토교통부·법무부가 배포한 「주택임대차보호법 해설집」도 같은 식으로 계산합니다. 해설집 예시는 전세 5억 원을 보증금 3억 원 + 월세 67만 원 또는 보증금 2억 원 + 월세 100만 원으로 바꾸는 경우인데, 전자는 전환액 2억 원 × 4% ÷ 12 = 666,667원, 후자는 3억 원 × 4% ÷ 12 = 1,000,000원입니다. 당시 기준금리가 2%여서 전환율이 4%였을 뿐, 식은 지금과 같습니다.
3. 기준금리가 오르면 내 월세 상한도 오릅니다
여기가 이번 달에 실제로 바뀐 부분입니다. 전환율 상한이 기준금리에 연동돼 있으니, 기준금리가 오르면 집주인이 요구할 수 있는 월세도 함께 올라갑니다.
| 시점 | 기준금리 | 전환율 상한 | 보증금 1억 전환 시 월세 |
|---|---|---|---|
| ~ 2026-07-15 | 2.50% | 4.50% | 375,000원 |
| 2026-07-16 ~ | 2.75% | 4.75% | 395,833원 |
| 차이 | +0.25%p | +0.25%p | +20,833원 (연 250,000원) |
보증금 2억 원을 돌린다면 차이는 두 배인 월 41,667원(연 500,000원)입니다. 지금 인터넷에 있는 전월세 계산기와 블로그 글 중 상당수가 4.5%로 고정돼 있어, 그 값을 믿고 협상하면 집주인이 요구할 수 있는 금액을 잘못 알게 됩니다. 반대로 세입자 입장에서는 4.75%가 상한일 뿐 반드시 그 값을 받아들여야 하는 것도 아닙니다. 시장 전환율이 법정 상한보다 낮은 지역이 많으므로, 한국부동산원이 공표하는 지역별 실거래 전환율을 근거로 협상할 여지가 있습니다.
참고로 상가는 기준이 다릅니다. 상가건물임대차보호법은 12%와 기준금리 × 4.5 중 낮은 비율인데, 2.75% × 4.5 = 12.375%라 상한 12%에 걸려 이번 인상과 무관하게 12% 그대로입니다.
4. 보증금과 월세를 동시에 바꿀 때 — 법에 통합 기준이 없습니다
실제 재계약에서 가장 헷갈리는 상황입니다. "전세 3억 원이었는데 보증금 2억 원 + 월세 60만 원으로 하자"처럼 보증금은 줄고 월세는 생기는 경우, 5%를 무엇에 곱해야 할까요?
법 문언은 "차임이나 보증금의 20분의 1"이라 각각을 봅니다. 그런데 보증금이 줄고 월세가 생기는 조합에서는 "각각"이 성립하지 않습니다. 국토교통부·법무부 해설집도 동시 조정에 대한 통합 계산 기준을 따로 제시하지 않습니다. 실무에서는 보증금을 월세로 환산한 환산월차임으로 총액을 비교하는 방식이 널리 쓰이는데, 이 개념 자체는 법 제6조의3 제1항 제1호(손해배상액 산정)에 정의돼 있습니다.
다행히 전환이 없다면 두 관점은 정확히 같은 답을 냅니다. 보증금과 월세를 각각 5% 올린 결과와, 환산월차임을 5% 올린 결과가 항상 일치하기 때문입니다.
| 현재 조건 | 각각 5% 인상 | 환산월차임 5% 인상 |
|---|---|---|
| 보증금 3억 · 월세 0 | 1,246,875원 | 1,246,875원 |
| 보증금 1억 · 월세 60만 | 1,045,625원 | 1,045,625원 |
| 보증금 5천 · 월세 80만 | 1,047,813원 | 1,047,813원 |
두 관점이 갈리는 건 보증금과 월세 사이의 전환이 섞일 때뿐이고, 이때 기준이 되는 게 전환율입니다. 그래서 계산기는 환산월차임 상한에서 새 보증금의 몫을 뺀 나머지를 법정 최대 월세로 계산합니다.
- 현재 환산월차임 = 0 + 300,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 1,187,500원
- 갱신 후 상한 = 1,187,500 × 1.05 = 1,246,875원
- 새 보증금 2억의 몫 = 200,000,000 × 4.75% ÷ 12 = 791,667원
- 법정 최대 월세 = 1,246,875 − 791,667 = 455,208원
- 집주인이 제시한 60만 원은 월 144,792원 초과 (연 1,737,500원)
이 방식이 유일한 정답은 아닙니다. 분쟁이 실제로 붙으면 주택임대차분쟁조정위원회(한국부동산원·LH 운영)나 법원의 판단을 받아야 합니다. 다만 협상 자리에서 "그 금액이 어떻게 나온 숫자냐"를 따질 때는, 근거 있는 숫자를 들고 가는 쪽이 훨씬 유리합니다.
5. 계약갱신요구권 — 언제, 어떻게
재계약 협상 자체를 가능하게 하는 게 계약갱신요구권입니다. 시기를 놓치면 5% 상한도 못 씁니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 요구 시기 | 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 (법 제6조 제1항) |
| 횟수 | 1회 한정, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년 (제6조의3 제2항) |
| 조건 | 전 임대차와 동일한 조건. 단 차임·보증금은 제7조 범위(5%)에서 증감 (제6조의3 제3항) |
| 중도 해지 | 갱신된 계약은 언제든 해지 통지 가능, 통지받은 날부터 3개월 후 효력 (제6조의2 준용) |
| 방법 | 구두도 유효하나 내용증명·문자 등 증거가 남는 방법 권장 |
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법 제6조의3 제1항에 9가지로 한정돼 있습니다. 2기 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 합의 후 상당한 보상 제공, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 주택 멸실, 철거·재건축, 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주, 그 밖의 중대한 의무 위반입니다. 이 중 실무에서 가장 다툼이 많은 게 실거주인데, 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 따릅니다. 그 배상액을 계산할 때 쓰는 개념이 바로 앞에서 본 환산월차임(갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 등)입니다.
6. 이미 더 냈다면 — 돌려받을 수 있습니다
법 제10조의2는 이렇게 정합니다. "임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다."
즉 상한을 넘겨 냈다는 사실만 확인되면 초과분은 부당이득이 되어 반환 청구 대상입니다. 다만 현실적인 순서는 이렇습니다.
| 순서 | 할 일 |
|---|---|
| 1 | 계약서·입금 내역으로 실제 낸 금액과 법정 상한을 숫자로 정리 (위 계산기 결과 캡처) |
| 2 | 집주인에게 서면으로 조정 요청 — 근거 조문(제7조·제7조의2)과 계산 과정을 함께 |
| 3 | 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 (한국부동산원·LH, 비용 저렴) |
| 4 | 조정 불성립 시 부당이득 반환 청구 소송 |
계약이 끝나기 전에 다투는 걸 부담스러워하는 분이 많은데, 반환 청구권은 계약 종료 후에도 살아 있습니다. 보증금을 돌려받는 시점에 정산을 요구하는 것도 방법입니다.
7. 자주 묻는 질문
전세 재계약할 때 집주인이 5% 넘게 올려달라고 하면 무조건 거절할 수 있나요?
계약갱신요구권을 행사한 갱신이라면 5% 초과분은 거절할 수 있습니다. 법 제6조의3 제3항이 "차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다"고 하므로, 5%를 넘는 요구는 법적 근거가 없습니다. 다만 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 뒤의 새 계약은 신규 계약이라 이 제한을 받지 않습니다.
전월세전환율 4.75%는 언제부터 적용되나요?
기준금리가 2026년 7월 16일에 2.50%에서 2.75%로 오르면서 그날부터 적용됩니다. 법 제7조의2 제2호가 "한국은행에서 공시한 기준금리"를 그대로 인용하고 있어, 별도의 시행일 없이 기준금리가 바뀌는 즉시 상한도 바뀝니다. 다만 부칙(2016년 개정)에 따라 존속 중인 임대차에도 적용되되, 전환은 그 이후 최초로 전환하는 경우부터입니다.
보증금 1억 원을 월세로 돌리면 월세가 얼마인가요?
법정 상한 기준으로 월 395,833원입니다. 100,000,000원 × 4.75% ÷ 12 = 395,833원. 7월 15일까지는 4.50%가 상한이라 375,000원이었으니, 월 20,833원·연 250,000원 차이가 납니다. 이건 어디까지나 상한이고, 지역 시세 전환율이 더 낮다면 그 수준에서 협상할 수 있습니다.
월세를 줄이고 보증금을 늘리는 반대 방향도 되나요?
됩니다. 다만 임차인이 요구할 권리로 법에 규정된 것은 아니고, 합의 사항입니다. 법 제7조의2는 "보증금을 월차임으로 전환"하는 방향만 상한을 정하고 있습니다. 계산기의 "재계약 후 보증금"에 현재보다 큰 값을 넣으면 그때의 월세를 계산해 줍니다. 예를 들어 보증금 1억 원·월세 60만 원에서 보증금을 2억 원으로 늘리면, 같은 전환율 기준으로 월세는 204,167원 수준이 됩니다.
묵시적 갱신도 5% 상한이 적용되나요?
네. 집주인이 종료 6개월 전 ~ 2개월 전에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보고(법 제6조 제1항), 존속기간은 2년입니다. 이 상태에서 차임을 올리려면 제7조가 적용되므로 5% 상한을 받습니다. 그리고 묵시적 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다(제6조의2).
인상률 5%는 보증금과 월세에 각각 적용되나요, 합쳐서 적용되나요?
법 문언은 "차임이나 보증금"의 20분의 1이라 각각을 봅니다. 다만 보증금이 줄고 월세가 생기는 식으로 구조가 바뀌면 각각을 비교할 수 없어, 실무에서는 환산월차임 총액으로 봅니다. 전환이 없는 단순 인상이라면 두 방식의 답이 정확히 같으니 신경 쓸 필요가 없습니다. 4장의 표를 참고하세요.
계산기 결과와 집주인 계산이 다르면 어떻게 하나요?
먼저 세 가지 전제를 맞춰 보세요. ① 전환율을 4.75%로 봤는지(4.5%로 계산했다면 낡은 값입니다) ② 인상률을 5%로 봤는지 ③ 인상 후 전환인지, 전환 후 인상인지. 이 계산기는 현재 조건 → 인상 한도 적용 → 전환 순서로 계산합니다. 그래도 차이가 크면 주택임대차분쟁조정위원회에 상담(국번 없이 1670-8253)해 보시는 게 빠릅니다.
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