결론부터 — 집을 살 때 등기 단계에서 나가는 돈은 취득세가 전부가 아닙니다. 서울 6억 원 아파트(공시가격 4억 2천만 원, 전용 85㎡ 이하)를 예로 들면 취득세·지방교육세 6,600,000원 외에 인지세 150,000원 + 등기신청수수료 18,000원 + 국민주택채권 부담 873,600원 = 1,041,600원이 더 붙습니다. 여기에 법무사에게 맡기면 보수가 별도로 붙습니다.
그런데 등기신청수수료가 2025년 8월 1일부터 15,000원에서 18,000원으로 올랐습니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 2025년 7월 29일 개정). 상속등기는 20,000원이 신설됐고요. 지금 검색해서 나오는 글 상당수가 아직 옛 금액입니다. 국민주택채권 매입률표도 2025년 8월 26일에 개정됐습니다. 아래 계산기는 ① 세금 ② 등기 부대비용 ③ 대출 근저당 설정까지 한 번에 계산하고, 법무사 견적을 넣으면 셀프등기로 얼마를 아끼는지까지 보여줍니다.
- 취득세 유상거래 주택 6억 이하 1% / 6~9억 계산식 / 9억 초과 3% (지방세법 제11조 제1항 제8호)
- 지방교육세 = 취득세율 × 50% × 20% → 취득세 1%면 0.1% (제151조 제1항 제1호)
- 농어촌특별세 = 취득가 × 0.2%. 단 전용 85㎡ 이하는 0원 (농특세법 제4조 제11호)
- 인지세 1억 초과 10억 이하 15만 원 / 10억 초과 35만 원. 🔴 주택은 1억 원 이하면 0원 (인지세법 제6조 제5호) — 토지·상가는 안 됩니다
- 🔴 등기신청수수료 인상 — 소유권이전 방문 18,000원(종전 15,000) / e-Form 15,000원 / 전자신청 10,000원 / 상속등기 20,000원 신설 (2025년 8월 1일 시행)
- 국민주택채권 시가표준액 × 매입률(주택 13~31/1,000). 즉시 되팔면 매입액 × 그날 할인율만 부담 (매입률표 2025년 8월 26일 개정)
- ⚠️ 법무사 보수는 법정 요율이 아닙니다. 협회 회칙 기준일 뿐이라 견적마다 다릅니다 (법무사법 제19조 제3항)
| 취득세 (적용 세율) | — |
| 지방교육세 | — |
| 농어촌특별세 | — |
| 세금 소계 | — |
| 인지세 | — |
| 등기신청수수료 | — |
| 국민주택채권 매입액 (적용 매입률) | — |
| 채권 즉시매도 시 본인부담 | — |
| 부대비용 소계 | — |
| 채권최고액 (설정금액) | — |
| 설정 등기신청수수료 | — |
| 설정분 채권 매입액 | — |
| 설정분 채권 본인부담 | — |
| 대출계약서 인지세 (은행과 절반) | — |
| 근저당 소계 | — |
| 법정 비용 (누가 하든 같음) | — |
| 법무사 보수 (견적) | — |
| 법무사에게 맡길 때 총액 | — |
| 셀프로 하면 아끼는 돈 | — |
| 채권 할인율 1%p 상승 시 | — |
1. 등기비용은 7개 항목으로 쪼개집니다
"등기비용"이라는 하나의 요금이 있는 게 아닙니다. 성격이 전혀 다른 7개 항목의 합계입니다. 이걸 나눠 보는 순간 어디를 줄일 수 있고 어디는 못 줄이는지가 명확해집니다.
| 항목 | 성격 | 근거 법령 |
|---|---|---|
| 취득세 | 지방세 | 지방세법 제11조 |
| 지방교육세 | 부가세 | 지방세법 제151조 제1항 제1호 |
| 농어촌특별세 | 부가세 | 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호 |
| 인지세 | 국세 | 인지세법 제3조 제1항 제1호 |
| 등기신청수수료 | 수수료 | 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 |
| 국민주택채권 | 강제 매입 | 주택도시기금법 시행령 제8조 및 별표 |
| 법무사 보수 | 선택 비용 | 법무사법 제19조 (협회 회칙 기준) |
앞의 여섯 개는 누가 신청하든 똑같이 나갑니다. 법으로 정해진 금액이라 협상 대상이 아닙니다. 마지막 하나만 선택 비용이고, 셀프등기가 아끼는 건 정확히 이 항목입니다. 그래서 "셀프등기하면 얼마 아끼나"라는 질문의 답은 법무사 보수 전액입니다.
2. 2025년 8월 1일, 등기신청수수료가 올랐습니다
이 글에서 가장 먼저 확인하셔야 할 부분입니다. 등기사항증명서 등 수수료규칙이 2025년 7월 29일 개정되어 8월 1일부터 시행됐고, 소유권이전등기 신청수수료가 15,000원에서 18,000원으로 올랐습니다. 동시에 상속등기 20,000원과 신탁등기 8,000원이 신설됐습니다.
| 신청 방식 | 소유권이전 (매매·증여) | 상속등기 | 그 밖의 등기 (말소·변경) |
|---|---|---|---|
| 방문신청 | 18,000원 (종전 15,000) | 20,000원 (신설) | 4,000원 |
| 전자표준양식(e-Form) | 15,000원 (종전 13,000) | 17,000원 | 3,000원 |
| 전자신청 | 10,000원 | 규정 없음 | 1,000원 |
주목할 점은 전자신청이 오히려 10,000원으로 가장 싸다는 것입니다. 다만 전자신청은 사용자등록과 공동인증서가 필요해 개인이 한 번 쓰자고 준비하기엔 번거롭습니다. 실무에서 개인이 현실적으로 고를 수 있는 건 방문신청(18,000원)과 전자표준양식(15,000원)입니다. 전자표준양식은 인터넷등기소에서 신청서를 작성·출력해 등기소에 제출하는 방식이라, 서류를 손으로 쓰지 않아도 되고 3,000원도 아낍니다.
참고로 대출을 함께 받으면 근저당권설정등기가 별도 건이라 수수료를 한 번 더 냅니다. 제한물권 설정등기도 제5조의2 제1항 제3호라 같은 18,000원입니다.
3. 인지세 — 주택 1억 원 이하는 0원입니다
의외로 많이 놓치는 조항입니다. 인지세법 제6조 제5호는 주택의 소유권 이전 증서로서 기재금액이 1억 원 이하인 것을 비과세로 정하고 있습니다.
| 기재금액(거래금액) | 인지세 | 주택인 경우 |
|---|---|---|
| 1천만 초과 ~ 3천만 이하 | 20,000원 | 0원 (제6조 제5호 비과세) |
| 3천만 초과 ~ 5천만 이하 | 40,000원 | |
| 5천만 초과 ~ 1억 이하 | 70,000원 | |
| 1억 초과 ~ 10억 이하 | 150,000원 | 150,000원 |
| 10억 초과 | 350,000원 | 350,000원 |
여기서 "주택"에만 적용된다는 게 핵심입니다. 같은 1억 원이라도 토지나 상가를 사면 70,000원을 냅니다. 지방 빌라나 소형 주택을 사시는 분은 이 항목이 통째로 사라지니 미리 알아 두면 좋습니다.
부담 주체는 어떨까요. 인지세는 문서를 작성한 사람이 내는 세금이고 매매계약서는 매도인·매수인이 함께 작성하므로, 실무 관행은 절반씩 부담합니다. 위 계산기에 「절반만 / 전액」 선택을 둔 이유입니다. 다만 이건 관행이라 계약서 특약으로 달리 정할 수도 있습니다.
대출을 받으면 대출계약서(금전소비대차 증서)에도 인지세가 붙는데, 5천만 원 이하는 비과세(제6조 제8호)이고 그 이상이면 위 표와 같은 금액을 은행과 절반씩 부담하는 게 일반적입니다.
4. 국민주택채권 — 가장 크고 가장 오해가 많은 항목
취득세를 빼면 등기 단계에서 가장 큰 돈이 나가는 항목입니다. 그런데 "사는 돈"과 "실제로 없어지는 돈"이 다릅니다.
매입액은 시가표준액으로 정해집니다
기준이 매매가가 아니라 시가표준액(공시가격)이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 공동주택은 세대당 시가표준액으로 봅니다. 매입률표는 2025년 8월 26일에 개정된 것이 최신입니다.
| 시가표준액 | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만 이상 ~ 5천만 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 5천만 이상 ~ 1억 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억 이상 ~ 1억6천만 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억6천만 이상 ~ 2억6천만 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억6천만 이상 ~ 6억 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
시가표준액이 2천만 원 미만이면 매입 대상이 아닙니다. 그리고 매입금액에 1만 원 미만 단수가 생기면 5천 원 이상은 1만 원으로 올리고, 5천 원 미만은 버립니다. 위 계산기는 이 반올림까지 그대로 구현했습니다.
실제 부담은 "매입액 × 그날 할인율"입니다
제1종 국민주택채권은 만기 5년입니다. 5년간 묻어 둘 이유가 없으니 대부분 매입 즉시 되팝니다. 이때 실제로 없어지는 돈은 채권값 전액이 아니라 할인 손실분뿐입니다.
| 서울 공시가격 4.2억 아파트 | 금액 |
|---|---|
| 매입률 26/1,000 적용 → 매입액 | 10,920,000원 |
| 할인율 5%로 즉시 매도 | 546,000원 |
| 할인율 8%로 즉시 매도 | 873,600원 |
| 할인율 10%로 즉시 매도 | 1,092,000원 |
표를 보시면 아시겠지만 할인율이 2%p만 움직여도 20만 원 넘게 차이가 납니다. 그런데 이 할인율은 채권 시세와 금리에 따라 매일 바뀝니다. 그래서 "채권 본인부담금은 얼마입니다"라고 고정 숫자를 적어 둔 글은 다음 날이면 틀립니다. 이 계산기가 할인율을 입력값으로 둔 이유입니다. 오늘 값은 주택도시기금 누리집의 「채권매도단가·수익률·할인율」 화면에서 확인하실 수 있습니다.
대출을 받으면 근저당권설정등기에서 채권을 한 번 더 매입합니다. 이때는 설정금액(채권최고액)의 10/1,000이고, 설정금액이 2천만 원 미만이면 매입하지 않습니다. 채권최고액은 보통 대출금의 110~120%로 잡히므로, 4억 원을 빌리고 120%로 설정하면 설정금액 4억 8천만 원 × 1% = 480만 원어치를 더 사야 합니다.
5. 법무사 보수는 법정 요율이 아닙니다
많은 글이 「법무사 수수료표」를 세율처럼 제시하지만, 법무사 보수는 세금이나 수수료와 성격이 다릅니다. 법무사법 제19조 제3항은 "보수의 기준에 관한 사항은 대한법무사협회 회칙으로 정한다"고 할 뿐입니다. 법령이 정한 확정 금액이 아니라 협회가 정한 기준이고, 실제 거래는 견적으로 이뤄집니다.
그래서 이 계산기는 법무사 보수표를 임의로 만들지 않았습니다. 대신 앞의 여섯 항목을 원 단위까지 정확히 계산하고, 받으신 견적을 넣으면 셀프등기로 아끼는 금액이 나오게 했습니다.
견적을 받으실 때 확인할 것이 하나 있습니다. 법무사법 제19조 제2항은 "보수 외에는 어떠한 명목으로도 위임인으로부터 금품을 받지 못한다"고 정합니다. 따라서 견적서는 보수(법무사가 갖는 돈)와 실비(나라에 내는 공과금)가 반드시 분리돼 있어야 합니다.
| 견적서 항목 | 어떻게 봐야 하나 |
|---|---|
| 보수(수수료·대행료) | 협상 가능한 유일한 항목. 여러 곳에서 받아 비교 |
| 공과금(취득세·인지세·수수료·채권) | 이 계산기 결과와 대조. 다르면 이유를 물어볼 것 |
| 교통비·일당·등본 발급비 | 실비 범위를 넘는 항목이 있으면 근거를 확인 |
| 채권 할인료 | 그날 할인율 기준인지 확인. 며칠 전 기준이면 차이 발생 |
다만 셀프등기가 항상 정답은 아닙니다. 매매 잔금일에는 잔금 지급·근저당 말소·소유권 이전·근저당 설정이 같은 날 동시에 이뤄져야 하고, 대출을 낀 거래는 은행이 법무사 지정을 요구하는 경우가 많습니다. 대출 없는 거래, 증여, 상속처럼 시간 여유가 있는 등기가 셀프에 적합합니다.
6. 사례로 보는 총비용
계산기와 같은 로직으로 뽑은 네 가지 사례입니다. 방문신청(18,000원), 인지세 전액 부담, 채권 할인율 8% 가정이며 법무사 보수는 뺀 법정 비용입니다.
| 사례 | 취득세 +지방교육세 +농특세 | 인지세 | 채권 부담 | 법정 비용 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 6억 (공시 4.2억, 85㎡ 이하) | 6,600,000원 | 150,000원 | 873,600원 | 7,641,600원 |
| 경기 4억 (공시 2.8억, 85㎡ 이하) | 4,400,000원 | 150,000원 | 470,400원 | 5,038,400원 |
| 서울 12억 (공시 8.4억, 85㎡ 초과) | 42,000,000원 | 350,000원 | 2,083,200원 | 44,451,200원 |
| 지방 빌라 1억 (공시 7천만, 85㎡ 이하) | 1,100,000원 | 0원 | 78,400원 | 1,196,400원 |
맨 아래 사례를 보세요. 1억 원 주택은 인지세가 0원이라 부대비용이 96,400원에 그칩니다. 반대로 서울 12억 사례는 85㎡를 넘어 농어촌특별세 240만 원이 붙고 채권 매입률도 최고 구간(31/1,000)이라 부대비용만 240만 원을 넘습니다. 면적 85㎡와 공시가격 6억이 비용이 크게 꺾이는 두 지점입니다.
참고로 취득세는 생애최초 감면이나 다주택 중과에 따라 크게 달라집니다. 이 계산기는 표준세율 기준이므로, 감면 대상이신지는 주택 취득세 계산기에서 따로 확인해 보시는 편이 정확합니다.
7. 자주 묻는 질문
등기비용은 대략 집값의 몇 퍼센트인가요?
취득세를 포함하면 6억 원 이하 주택은 대략 1.2~1.3%, 9억 원 초과 주택은 3.5% 안팎입니다. 서울 6억 아파트 사례가 7,641,600원으로 매매가의 1.27%였습니다. 다만 이 비율은 시가표준액과 면적, 그날의 채권 할인율에 따라 달라지므로 실제 금액은 위 계산기로 확인하시는 게 정확합니다. 법무사에게 맡기면 보수가 더 붙습니다.
국민주택채권을 꼭 사야 하나요? 안 사면 어떻게 되나요?
등기 신청 자체가 되지 않습니다. 주택도시기금법 제8조에 따른 강제 매입이고, 등기소가 매입 사실을 확인한 뒤에야 등기가 처리됩니다. 다만 매입 즉시 되파는 방식이 가능해서 실제 부담은 채권값 전액이 아니라 할인 손실분입니다. 5년을 기다릴 수 있다면 만기까지 보유해 이자를 받는 선택지도 있습니다.
등기신청수수료가 15,000원이라던데 왜 18,000원인가요?
2025년 8월 1일부터 인상됐기 때문입니다. 등기사항증명서 등 수수료규칙이 2025년 7월 29일 개정되면서 소유권이전등기 방문신청이 15,000원에서 18,000원으로, 전자표준양식이 13,000원에서 15,000원으로 올랐습니다. 15,000원이라고 안내하는 글은 2025년 7월 이전에 쓰인 글이라고 보시면 됩니다.
셀프등기하면 얼마나 아끼나요?
법무사 보수 전액입니다. 취득세·인지세·등기신청수수료·국민주택채권은 누가 신청하든 법으로 정해진 금액이라 셀프로 해도 1원도 줄지 않습니다. 줄어드는 건 오직 보수뿐이라, 받으신 견적서에서 「보수」 항목의 금액이 곧 절약액입니다. 위 계산기에 견적을 넣으면 바로 나옵니다.
시가표준액은 어디서 확인하나요?
공동주택은 부동산공시가격 알리미에서 공동주택 공시가격을 조회하면 되고, 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가를 봅니다. 매매가와는 다른 금액이며 보통 시세보다 낮습니다. 신규 분양이라 공시가격이 아직 없는 경우에는 지방세법 제10조의3의 취득당시가액을 시가표준액으로 봅니다.
상속등기도 채권을 사야 하나요?
사야 합니다. 다만 매입률표가 다릅니다. 상속·증여 등 무상취득은 시가표준액 1천만 원 이상 5천만 원 미만 18/1,000(특별시·광역시), 5천만 원 이상 1억5천만 원 미만 28/1,000, 1억5천만 원 이상 42/1,000으로 매매보다 높습니다. 등기신청수수료도 상속등기는 2025년 8월부터 20,000원으로 따로 정해졌습니다. 위 계산기에서 「상속」을 선택하면 이 기준으로 계산됩니다.
전용 85㎡ 초과면 얼마나 더 내나요?
농어촌특별세로 취득가의 0.2%가 추가됩니다. 6억 원이면 120만 원, 12억 원이면 240만 원입니다. 농어촌특별세법 제4조 제11호가 서민주택(전용 85㎡ 이하)을 비과세로 정하고 있어서, 85㎡가 정확한 분기점입니다. 84㎡와 85㎡ 초과 평형 사이에서 고민 중이시라면 이 금액도 함께 보셔야 합니다.
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