집 팔기 전에 세금부터 확인하세요. 결론부터 — 1세대 1주택은 양도가 12억 이하면 양도소득세 0원입니다. 12억을 넘어도 초과분만 안분 과세라 18억에 팔아도 약 708만원(보유·거주 10년, 지방세 포함) 수준이에요. 반대로 조정대상지역 다주택 중과에 걸리면 차익 3억에 약 1억 8,236만원까지 뜁니다. 아래 계산기에 금액만 넣으면 내 세금이 바로 나옵니다. (이 계산기는 주택 양도 전용 — 토지·상가·주식은 계산 범위가 아니에요.)
📌 2026 양도소득세 한눈 요약 (주택)
- 1세대 1주택(2년 보유 등 요건) 양도가 12억 이하 = 비과세 0원 · 초과분만 안분 과세
- 장기보유특별공제: 1주택 보유+거주 연 4%씩 최대 80%(표2) / 일반 연 2% 최대 30%(표1)
- 기본공제 연 250만원 · 기본세율 6~45% 8구간 + 누진공제
- 조정대상지역 다주택 중과: 2주택 +20%p · 3주택 이상 +30%p + 장특공제 배제 (2026.5.9 유예 종료)
- 단기 양도: 보유 1년 미만 70% · 2년 미만 60%
- 지방소득세 10% 별도 · 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
① 누가 내나? — 1세대 1주택은 12억까지 비과세
양도소득세는 집을 판 가격에 붙는 세금이 아니라 판 가격에서 산 가격과 경비를 뺀 '양도차익'에 붙는 세금이에요. 그래서 차익이 없거나 손해를 보고 팔았다면 낼 세금도 없습니다.
가장 중요한 관문이 1세대 1주택 비과세예요. 아래 요건을 채우면 양도가 12억 이하까지 세금이 아예 0원입니다.
- 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유
- 2년 이상 보유 (2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 거주도 필요)
- 양도가액 12억 이하 → 전액 비과세 / 12억 초과(고가주택) → 초과분만 과세
12억을 넘는 고가주택도 전체 차익에 과세하는 게 아니라, 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가로 초과 비율만큼만 과세대상을 잘라냅니다. 18억에 판 집이라면 차익의 3분의 1(6억/18억)만 과세대상이 되는 식이에요.
반대로 조정대상지역(강남·서초·송파·용산 등)의 2주택·3주택 이상은 2026년 5월 9일로 중과 유예가 끝나 기본세율에 +20%p·+30%p가 얹히고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 같은 차익이라도 세금이 몇 배로 벌어지는 이유예요.
② 계산 공식 5단계 — 18억 집을 팔아도 708만원인 이유
위 계산기는 국세청 양도소득세 계산 흐름을 그대로 따라갑니다.
1단계 · 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2단계 · (1주택 12억 초과) 과세대상 양도차익 안분
과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가
3단계 · 장기보유특별공제 빼기
| 구분 | 대상 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|---|
| 표1 (일반) | 3년 이상 보유한 주택·토지 등 | 보유 연 2% | 30% (15년) |
| 표2 (1세대 1주택) | 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상 | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 80% (각 40%) |
표2가 핵심이에요. 10년 보유 + 10년 거주면 80%가 깎입니다. 단, 거주 2년~3년 구간은 8%로 계산돼요. 다주택 중과 대상은 이 공제 자체가 배제됩니다.
4단계 · 기본공제 250만원(연 1회) 빼기 → 과세표준
5단계 · 세율 곱하기 (2026 기본세율 8구간)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | - |
| 5,000만 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만 이하 | 24% | 576만 |
| 1억 5,000만 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
여기에 조정대상지역 다주택이면 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상), 보유 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60% 단기세율이 적용되고, 마지막으로 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.
· 1세대 1주택, 18억 양도·10억 취득(차익 8억)·보유·거주 10년 → 과세대상 2.67억 → 표2 80% 공제 → 양도세 644만 + 지방세 64.4만 = 약 708만원
· 1세대 1주택, 15억 양도·7억 취득·경비 3,000만·보유·거주 10년 → 양도세 298.5만 + 지방세 = 약 328만원
· 차익 3억, 조정대상지역 3주택(보유 5년) → 장특 배제 → 38%+30%p → 약 1억 8,236만원 (지방세 포함 약 2억 60만원)
· 같은 15억 집이라도 비과세 요건을 못 채우면(거주 0년) 양도세 약 2억 2,173만원 — 요건 하나로 300만원대와 2억대가 갈립니다.
③ 이런 경우엔 세금 폭탄 — 중과 +30%p·단기 70%·신고 2개월 (주의·함정)
· 단기 양도: 보유 1년 미만 70%·2년 미만 60%. 1주택이라도 2년을 못 채우면 비과세가 아니라 단기세율이에요. 잔금일 기준으로 며칠 차이가 수천만원을 가릅니다.
· 신고기한: 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. 놓치면 무신고 가산세 20% + 납부지연 이자(연 8.03%)가 붙어요. 비과세라도 12억 초과 고가주택은 신고해야 합니다.
· 12억은 '양도가' 기준: 차익이 아니라 파는 가격이 12억 이하여야 전액 비과세예요. 헷갈리기 쉬운 포인트.
· 증여받은 집 주의(이월과세): 배우자·직계존비속에게 증여받고 10년 안에 팔면 취득가액이 증여자가 샀던 원래 가격으로 소급돼 세금이 확 늘 수 있어요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 12억 기준은 시가인가요, 공시가격인가요?
실제 거래된 양도가액(실거래가) 기준이에요. 종부세의 공시가격 12억과는 완전히 다른 기준이니 헷갈리지 마세요. 양도가 12억 이하 + 비과세 요건 충족이면 차익이 아무리 커도 0원입니다.
Q. 필요경비로 인정되는 건 뭔가요?
취득세, 중개수수료, 법무사 수수료, 양도 시 중개보수, 샷시·발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적지출이 인정돼요. 반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출(단순 수리)은 인정되지 않습니다. 카드전표·계좌이체 등 증빙이 있어야 해요.
Q. 신고는 언제까지, 어디서 하나요?
양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 해요. 예를 들어 7월 15일에 잔금을 받았다면 9월 30일까지. 홈택스 → 세금신고 → 양도소득세에서 전자신고할 수 있고, 무신고 시 가산세 20%가 붙습니다.
Q. 2년 보유했는데 거주를 안 했어요. 비과세 되나요?
취득 시점이 기준이에요. 2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주까지 해야 비과세됩니다. 그 외 지역·시점 취득분은 2년 보유만으로 충분해요. 취득 당시 조정대상지역이었는지가 관건이니 등기부·취득 시점을 확인하세요.
Q. 부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도세는 인별 과세라 공동명의(50:50)면 차익이 절반씩 나뉘어요. 누진세율 구간이 낮아지고 기본공제 250만원도 각자 받아 대체로 유리합니다. 다만 비과세 대상이면 어차피 0원이라 차이가 없어요.
Q. 상속·증여받은 집의 취득가액은 어떻게 되나요?
상속·증여 당시 신고한 평가액이 취득가액이 돼요. 단, 배우자·직계존비속에게 증여받아 10년 이내 양도하면 이월과세로 증여자의 원래 취득가액이 적용돼 세금이 커질 수 있습니다. 증여 후 매도 계획이 있다면 시점을 꼭 따져보세요.
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