공시가격이 오르면서 "나도 종부세 내야 하나?" 걱정되시죠. 결론부터 — 1세대 1주택은 공시가격 12억, 그 외는 합산 9억을 넘어야 종부세 대상이에요. 아래 계산기에 공시가격만 넣으면 예상 종부세가 바로 나옵니다.
📌 2026 종부세 한눈 요약
- 과세기준일 6월 1일 소유자 기준 · 고지 11월 · 납부 12/1~12/15
- 공제: 1세대 1주택 12억 / 그 외 합산 9억 (법률로 고정)
- 과세표준 = (공시가격 합산 − 공제) × 공정시장가액비율 60%
- 세율: 2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0%(과표 12억 초과분 중과)
- 1세대 1주택은 고령자+장기보유 세액공제 최대 80%
- 총 납부액 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세의 20%)
① 나도 종부세 대상일까? (12억·9억 기준)
종부세는 모든 집주인이 내는 세금이 아니에요. 매년 6월 1일 기준으로, 내가 가진 주택 공시가격을 전국 합산해서 공제금액을 넘을 때만 대상이 됩니다.
- 1세대 1주택자 → 공시가격 12억 초과분에만 과세
- 그 외(부부 각자·다주택 등) → 인별 합산 9억 초과분에 과세
중요한 건 '인별' 합산이라는 점이에요. 부부가 각각 집을 가지면 각자 9억씩 따로 봅니다. 단, 12억 공제(1세대 1주택)는 세대 전체가 딱 1채만 가졌을 때만 받을 수 있어요.
② 얼마나 나올까? 계산 3단계
종부세는 아래 3단계로 계산돼요. 위 계산기가 이 과정을 그대로 자동으로 돌려줍니다.
1단계 · 과세표준 구하기
과세표준 = (공시가격 합산 − 공제) × 60%
예를 들어 1세대 1주택 공시가격이 15억이면 → (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1.8억이 됩니다.
2단계 · 세율 적용 (주택 수로 갈림)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
3주택 이상 중과는 과세표준 12억을 넘는 구간부터 세율이 확 올라가요.
3단계 · 세액공제 + 농특세
1세대 1주택자는 여기서 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 한 번 더 받아요. 마지막으로 농어촌특별세(종부세의 20%)가 붙어 최종 납부액이 됩니다.
· 1주택 공시 15억 → 과표 1.8억 → 종부세 90만 + 농특세 18만 = 108만원
· 1주택 공시 20억·70세·15년 보유 → 세액공제 80% → 약 66만원
· 일반 2주택 15억 → 약 230만원 / 3주택 30억(중과) → 약 1,296만원
③ 1주택이면 최대 80% 깎는 법
1세대 1주택자만 받는 두 가지 세액공제가 있어요. 둘은 합쳐서 최대 80%까지 적용됩니다.
| 고령자 공제 | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60~64세 | 20% | 5~9년 | 20% |
| 65~69세 | 30% | 10~14년 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 70세(40%) + 15년 보유(50%) = 90%지만, 한도 때문에 80%까지만 공제돼요. 그래도 종부세가 크게 줄어듭니다.
④ 놓치면 손해 · 주의점 (솔직 정리)
· 부부 공동명의, 무조건 유리는 아님: 각자 9억씩(합 18억) 공제 vs 1세대 1주택 12억+세액공제 중 유리한 쪽 선택이 가능해요. 고령·장기보유일수록 12억+세액공제가 나을 수 있습니다.
· 이 계산기는 '산출 기준': 실제 고지액은 재산세 중복공제로 조금 더 낮아요(이미 낸 재산세와 이중과세를 막아주는 공제). 정확한 금액은 홈택스 모의계산으로 확인.
· 250만원 넘으면 분납: 종부세가 250만원을 넘으면 6개월 내 나눠 낼 수 있어요.
· 고령 1주택 납부유예: 만 60세 이상·총급여 7천만원 이하면, 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미룰 수도 있습니다.
참고(지금 이슈): 2026년 공정시장가액비율을 60%에서 더 올리는 방안, 종부세 폐지·개편 논의가 정치권에서 오가고 있어요. 다만 2026년 현재는 위 기준(60%·현행 세율)으로 과세됩니다. 변동 시 이 글도 업데이트할게요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공시가격이 12억이 안 되는데 종부세 고지서가 오나요?
1세대 1주택이라면 공시가격 12억 이하는 종부세 대상이 아니에요. 다만 재산세는 별도로 부과되니 헷갈리지 마세요. 12억은 '시가'가 아니라 '공시가격' 기준입니다(시세로는 대략 16억 안팎).
Q. 부부 공동명의가 절세에 유리한가요?
공동명의는 각자 9억씩 총 18억을 공제받아, 공시가격이 12억~18억 구간이면 유리할 수 있어요. 하지만 1세대 1주택 단독명의는 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제가 가능합니다. 국세청이 둘 중 유리한 방식을 선택하게 해주니, 나이·보유기간에 따라 계산해 비교하세요.
Q. 6월 1일에 집을 사고팔면 누가 내나요?
과세기준일인 6월 1일 현재 소유자가 냅니다. 6월 1일에 잔금을 치러 소유권이 넘어왔다면 '산 사람'이, 6월 2일 이후 잔금이면 '판 사람'이 그 해 종부세를 부담해요.
Q. 재산세도 냈는데 종부세는 이중과세 아닌가요?
이중과세를 막기 위해 종부세 계산 때 이미 낸 재산세 상당액을 공제해줍니다(재산세 중복공제). 그래서 실제 고지액은 이 계산기의 '산출세액'보다 조금 낮게 나와요.
Q. 종부세가 폐지된다던데 사실인가요?
정치권에서 폐지·개편 논의가 있는 것은 맞지만, 2026년 현재는 정상적으로 과세되고 있어요. 법이 실제로 바뀌기 전까지는 현행 기준(공정시장가액비율 60%·현행 세율)이 적용됩니다.
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