2026 DSR 대출한도 계산기 (스트레스 DSR·주택담보대출 한도 자동계산)

연소득 6,000만원인 사람이 수도권에서 변동금리(4.5%·30년)로 받을 수 있는 주택담보대출 한도는 약 2억 8,604만원입니다. 같은 조건이라도 지방이면 3억 6,219만원, 고정금리면 3억 9,472만원으로 1억원 넘게 벌어집니다. "연봉은 그대로인데 대출 한도가 왜 줄었지?" 하셨다면 스트레스 DSR 때문입니다. 아래 계산기에 연봉만 넣으면 내 한도가 바로 나오고, 이어지는 표에는 소득·금리·기간별 한도를 미리 계산해 뒀습니다.

연소득별 대출한도 한눈에 보기

가장 많이 찾는 조합을 미리 계산해 뒀습니다. 금리 4.5% · 30년 만기 · 은행권(DSR 40%) · 기존 대출 없음 기준이고, 세 열은 각각 수도권 변동금리 / 지방 변동금리 / 고정금리(스트레스 미적용)입니다.

한 줄만 짚어 보겠습니다. 연소득 6,000만원이면 수도권 변동금리로는 2억 8,604만원인데, 지방이면 3억 6,219만원으로 7,615만원이 더 나옵니다. 고정금리를 택하면 3억 9,472만원까지 올라가 수도권 변동금리 대비 1억 868만원 차이입니다.

소득이 클수록 격차도 커집니다. 연소득 1억원이면 수도권 4억 7,673만원 대 지방 6억 364만원으로 1억 2,691만원이 벌어집니다. 스트레스 DSR은 비율로 깎기 때문에, 원래 한도가 큰 사람이 절대 금액으로 더 많이 잃습니다.

금리 유형만 바꿔도 5,855만원이 달라집니다

같은 연봉·같은 금리·같은 기간인데 금리 유형 하나로 한도가 달라집니다. 연소득 6,000만원·4.5%·30년·수도권·은행권 기준입니다.

가운데 열의 심사 금리가 핵심입니다. 실제 금리는 4.5%인데 변동형은 7.50%로 심사합니다(4.5% + 스트레스 3.0%). 혼합형은 스트레스의 80%만 붙어 6.90%, 주기형은 40%라 5.70%, 고정형은 붙지 않아 4.50% 그대로입니다.

결과적으로 변동형 2억 8,604만원 대 주기형 3억 4,459만원으로 5,855만원, 고정형과는 1억 868만원 차이가 납니다. 한도가 모자란다면 금리를 깎으려 애쓰기 전에 금리 유형부터 바꿔 보는 것이 훨씬 효과가 큽니다.

다시 강조하면, 이 심사 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 숫자입니다. 실제로 내는 이자는 4.5% 그대로입니다.

대출 금리별 한도 — 금리 1%p에 얼마가 움직이나

금리가 오르면 같은 원리금으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다. 연소득 6,000만원·30년·변동금리·은행권 기준으로 금리만 바꿔 봤습니다.

수도권 기준으로 금리가 3.0%에서 6.0%로 3%p 오르면 한도가 3억 3,358만원 → 2억 4,856만원으로 8,502만원 줄어듭니다. 대략 금리 1%p당 2,800만원꼴입니다.

눈여겨볼 것은 금리가 낮을수록 지역 격차가 크다는 점입니다. 3.0%일 때 수도권과 지방의 차이는 9,828만원인데, 6.0%일 때는 5,980만원으로 줄어듭니다. 스트레스 3.0%가 낮은 금리에 붙을 때 상대적으로 더 무겁기 때문입니다.

대출 기간·금융권별 한도

만기를 늘리면 연간 원리금이 줄어 한도가 늘어납니다. 연소득 6,000만원·4.5%·수도권 변동 기준입니다.

10년에서 30년으로 늘리면 1억 6,849만원 → 2억 8,604만원으로 1억 1,755만원이 늘어납니다. 그런데 30년에서 40년으로 10년을 더 늘려도 1,788만원밖에 안 늘어납니다. 만기를 늘려 얻는 효과는 30년 근처에서 거의 소진됩니다.

총이자는 반대로 계속 늘어나므로, 30년을 넘겨 만기를 늘리는 것은 대개 손해입니다. "한도가 조금 모자라서"라는 이유라면 40년까지 갈 값어치가 있는지 다시 따져 보세요.

오른쪽 열은 2금융권(DSR 50%)입니다. 어느 기간에서든 은행권의 정확히 1.25배(50 ÷ 40)입니다. 30년이면 2억 8,604만원 대 3억 5,754만원으로 7,150만원 차이인데, 대신 금리가 높아 이자 부담이 커진다는 점을 함께 봐야 합니다.

기존 대출이 한도를 얼마나 갉아먹나

DSR은 모든 빚을 합해서 봅니다. 신용대출·카드론·자동차 할부·학자금이 있으면 그만큼 주담대 한도가 줄어듭니다. 연소득 6,000만원·4.5%·30년·수도권 변동·은행권 기준으로 기존 대출의 연간 원리금만 바꿔 봤습니다.

규칙이 아주 단순합니다. 기존 대출 연간 원리금 100만원마다 주담대 한도가 정확히 1,192만원씩 줄어듭니다. 표 어느 구간을 봐도 간격이 같습니다.

연간 원리금 1,000만원(월 83만원)짜리 기존 대출이 있으면 한도가 1억 1,919만원 날아갑니다. 2,000만원이면 2억 3,837만원이 사라져 남는 한도가 4,767만원뿐입니다.

🔴 특히 조심할 것이 마이너스통장입니다. 실제로 쓴 금액이 아니라 설정해 둔 한도 전액을 대출로 봅니다. 쓰지도 않는 5,000만원짜리 마이너스통장 하나가 주담대 한도를 수천만원 깎습니다. 주담대를 앞두고 있다면 안 쓰는 마이너스통장부터 해지하는 것이 가장 확실한 한도 확보 방법입니다. 신용대출과 마이너스통장의 한도·함정은 2026 신용대출·마이너스통장 총정리 — 내 한도는?에 따로 정리해 뒀습니다.

월 상환액으로 뒤집어 보기 — 내 한도의 뿌리

지금까지의 표는 전부 "빌릴 수 있는 원금"이었습니다. 그런데 DSR이 실제로 재는 것은 매달 갚는 돈입니다. 원금 한도는 그 결과로 역산된 값일 뿐입니다.

계산은 단순합니다. 연소득 × DSR 한도 ÷ 12. 연소득 6,000만원이면 은행권에서 매달 200만원까지, 2금융권에서 250만원까지 갚을 수 있다고 봅니다. 여기에 기존 대출의 월 상환액이 있으면 그만큼 빼고 남은 금액으로 주담대 원금을 역산합니다.

이 표가 유용한 이유는 기존 대출을 뺄 때 바로 보이기 때문입니다. 연소득 6,000만원인데 자동차 할부·신용대출로 연 500만원(월 약 42만원)을 갚고 있다면, 주담대에 쓸 수 있는 월 상환액은 200만원 − 42만원 = 158만원입니다. 원금 한도는 앞의 다섯 번째 표대로 2억 2,644만원으로 내려갑니다.

그래서 대출 상담 전에 내 월 상환액 합계부터 세어 보시는 것이 빠릅니다. 신용대출·카드론·자동차 할부·학자금의 매달 나가는 돈을 모두 더한 뒤, 위 표의 월 상환한도에서 빼면 남은 여력이 나옵니다.

DSR이 뭐길래 대출이 막힐까?

DSR(총부채원리금상환비율)은 한 해에 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출만이 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금까지 내가 진 모든 빚을 더해서 계산해요.

은행은 이 비율이 40%(2금융권은 50%)를 넘으면 추가 대출을 내주지 않습니다. 예를 들어 연소득 5,000만 원인 사람은 1년에 갚는 원리금이 2,000만 원(=5,000만 × 40%)을 넘으면 안 되는 거죠. 그래서 소득이 같으면 빌릴 수 있는 한도도 정해집니다.

스트레스 DSR이 한도를 더 깎는 이유

스트레스 DSR은 여기에 "앞으로 금리가 더 오를 수 있다"는 가정을 얹는 제도입니다. 실제 대출금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더한 더 높은 금리로 한도를 심사해요. 변동금리처럼 금리가 오르면 상환 부담이 커지는 상품일수록 더 보수적으로 한도를 잡는 겁니다.

중요한 건 스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰일 뿐, 실제로 내는 이자에는 붙지 않는다는 점이에요. 즉 "이자가 오르는 것"이 아니라 "빌릴 수 있는 돈이 줄어드는 것"입니다.

2026년 스트레스 금리, 지역별로 다르다

2024년 2월 1단계, 2024년 9월 2단계를 거쳐 2025년 7월 3단계가 시행됐고, 2026년 현재도 이어지고 있습니다. 단, 지역별로 적용 강도가 갈려요.

수도권·규제지역은 2025년 10·15 부동산 대책으로 스트레스 금리 하한이 3.0%까지 올랐습니다. 반면 지방 주담대는 부동산 경기를 감안해 2026년 말까지 0.75%로 추가 유예됐어요. 그래서 같은 변동금리라도 수도권이 지방보다 한도가 더 많이 깎입니다.

🔴 이 유예는 2026년 12월 31일에 끝납니다. 연장되지 않으면 2027년부터 지방 주담대도 3단계(스트레스 금리 인상)로 넘어가 한도가 줄어듭니다. 위 표의 「지방」 열 금액이 그때 수도권 쪽으로 이동한다고 보시면 됩니다. 지방에서 대출을 계획 중이라면 연내와 연후의 한도가 다를 수 있다는 점을 감안하세요.

금리 유형에 따라서도 달라져요

완전한 고정금리는 금리 상승 위험이 없으니 스트레스 금리가 붙지 않습니다(0% 반영). 반대로 변동형은 100% 그대로, 혼합형은 80%, 주기형은 40%만 반영돼요. 고정금리를 택하면 같은 조건에서도 한도가 더 나온다는 뜻입니다. 이 비율은 2025년 7월 3단계 시행 때 혼합형 60%→80%, 주기형 30%→40%로 올랐습니다.

실제로 얼마나 줄어드나? (검증 예시)

연소득 6,000만 원, 금리 4.5%, 30년 만기, 변동금리, 은행권(DSR 40%) 기준으로 직접 계산해 봤습니다.

같은 연봉인데도 수도권에서 변동금리로 빌리면 스트레스 DSR 적용 전보다 약 1억 869만 원이나 한도가 줄어듭니다. 연소득이 높을수록 감소 폭은 더 커져요. (연소득 1억 기준으로는 6.58억 → 4.77억으로 약 1.8억 차이)

이 표의 세 값은 위 첫 번째 표의 6,000만원 행과 정확히 같습니다. 손으로 계산한 값과 계산기가 돌린 값이 어긋나지 않는지 이렇게 대조해 두었습니다.

한도를 조금이라도 늘리려면

스트레스 DSR 구조를 알면 한도를 방어할 수 있습니다. 위 표들에서 확인된 효과 크기 순서대로 적습니다.

1) 금리 유형을 먼저 보세요. 변동형 → 주기형만 바꿔도 5,855만원, 고정형이면 1억 868만원이 늘어납니다. 금리를 0.1%p 깎는 것보다 훨씬 큽니다.
2) 기존 대출부터 정리하세요. 연간 원리금 100만원당 1,192만원이 걸려 있습니다. 특히 마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 설정 한도 전액을 대출로 봅니다.
3) 만기는 30년까지만 유효합니다. 10→30년은 1억 1,755만원이 늘지만 30→40년은 1,788만원뿐이고 총이자만 늘어납니다.
4) 정책 금융을 활용하세요. 디딤돌·보금자리론 등은 일반 대출보다 조건이 유리한 경우가 많습니다.

DSR·LTV·DTI — 셋 중 가장 작은 값이 내 한도

대출 한도를 정하는 규제가 셋입니다. 이름이 비슷해 헷갈리지만 각각 다른 것을 봅니다.

실제 대출은 셋을 각각 계산한 뒤 가장 작은 값으로 정해집니다. 위 표들이 구하는 것은 DSR 한도 하나뿐이라, 이 금액이 그대로 나온다는 보장은 없습니다.

어느 쪽이 먼저 걸릴지는 내 소득과 집값의 비율로 갈립니다. 소득이 낮은데 집이 싸지 않으면 DSR이 먼저 걸리고, 소득이 충분한데 집이 비싸면 LTV가 병목이 됩니다. 연소득 6,000만원이면 DSR 한도가 2억 8,604만원이니, 이 금액이 집값의 LTV 상한 비율보다 작으면 DSR이 내 한도입니다.

LTV 상한은 지역·주택 수·생애최초 여부에 따라 다르고 부동산 대책이 나올 때마다 바뀝니다. 이 계산기는 공식이 고정된 쪽(DSR)만 계산하고, LTV는 거래 은행에서 신청 시점의 기준을 확인하시는 것이 정확합니다.

이 계산기가 못 하는 것

솔직하게 적어 둡니다. 위 표들은 DSR 한 가지 기준으로만 계산한 상한선입니다. 실제 대출은 아래 셋 중 가장 작은 값으로 정해집니다.

· DSR 한도 — 이 계산기가 구하는 값(내 소득으로 갚을 수 있는가)
· LTV 한도 — 집값 대비 몇 %까지(수도권 규제지역은 더 낮습니다)
· 은행별 심사 — 신용점수·직장·거치 여부에 따라 더 깎일 수 있습니다

또 계산기가 다루지 못하는 것이 있습니다. 부부 합산 소득(조건부 가능하나 배우자 대출도 합산), 소득 인정 방식(사업소득·프리랜서는 증빙에 따라 인정액이 달라짐), 거치기간(원금 상환을 미루면 DSR 계산이 달라짐), 대출 종류별 만기 상한(신용대출은 DSR 계산 시 만기를 짧게 봅니다)입니다.

그래서 이 페이지의 표는 "내 소득으로 최대 얼마까지 가능한가"의 천장을 재는 용도이고, 실제 승인 금액은 거래 은행 상담에서 확정됩니다. 다른 계산이 필요하시면 팁모아 계산기 모음에 대출·세금·월급 계산기를 한곳에 모아 뒀습니다.

자주 묻는 질문

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