2026 재산세 계산기 (공시가격·1주택 특례 자동계산 | 우리 집 재산세 얼마?)

주택 재산세는 7월과 9월, 두 번에 나눠 나옵니다. 7월 고지서를 이미 받으셨다면 9월 16~30일에 나머지 절반이 한 번 더 나옵니다. 우리 집이 얼마인지, 왜 그 금액인지 미리 확인해 두세요. 공시가격과 1주택 여부만 입력하면 2026년 공정시장가액비율과 1세대 1주택 특례세율을 그대로 반영해 계산해 드립니다.

공시가격별 재산세 한눈에 보기 (1억~15억)

계산기에 넣기 전에 우리 집이 대략 어느 선인지 먼저 보세요. 아래 표는 위 계산기를 공시가격 1억원부터 15억원까지 그대로 돌려 나온 값입니다. 1세대 1주택과 2주택 이상을 나란히 뒀습니다.

※ 도시지역분 포함 · 연간 합계(본세 + 도시지역분 + 지방교육세) 기준. 세부담상한·지역자원시설세는 미반영.

표에서 바로 읽히는 것이 세 가지입니다.

· 1주택과 2주택 이상의 차이가 매우 큽니다. 공시 4억이면 452,800원 대 840,000원으로 1.9배 차이입니다. 공정시장가액비율(44% 대 60%)과 세율(특례 대 표준)에서 두 번 벌어지기 때문입니다.
· 9억과 10억 사이에서 1주택 곡선이 꺾입니다. 1,512,000원에서 2,034,000원으로 뜁니다. 이유는 바로 아래에서 따로 다룹니다.
· 공시가격이 두 배여도 세금은 두 배가 아닙니다. 누진세라 그 이상으로 오릅니다. 공시 3억 299,400원 → 6억 787,200원이니 공시는 2배인데 세금은 2.6배입니다.

핵심 요약

이 글의 숫자가 어디서 나왔는지 함께 적었습니다.

공시가격 9억을 넘는 순간 — 1,000만원 차이로 세금 24만원

재산세에서 가장 조심해야 할 지점입니다. 공시가격 9억원이 1세대 1주택 세율 특례(0.05%p 인하)의 경계선이기 때문입니다. 계산기를 경계 앞뒤로 돌려 보면 이렇습니다.

공시가격은 1.1%(1,000만원) 올랐는데 세금은 16.3%(245,790원) 뛰었습니다. 특례세율이 사라지면서 모든 구간의 세율이 0.05%p씩 올라가기 때문입니다.

다만 오해하기 쉬운 부분이 하나 있습니다. 9억을 넘어도 공정시장가액비율 특례(45%)는 그대로 유지됩니다. 1주택이면 다주택자의 60%가 아니라 45%를 계속 적용받습니다. 사라지는 것은 세율 특례 하나뿐입니다. 그래서 9억을 넘어도 다주택보다는 여전히 세금이 적습니다(공시 10억 기준 2,034,000원 대 2,964,000원).

공시가격은 매년 봄에 새로 정해집니다. 작년에 8억대였던 집이 올해 9억을 넘었다면 세금이 예상보다 크게 오를 수 있으니, 공시가격이 발표되면 이 계산기로 한 번 확인해 두는 것이 좋습니다.

1주택과 2주택 이상, 정확히 몇 배 차이인가

맨 위 표의 두 열을 나눠 보면 재미있는 흐름이 보입니다. 차이가 계속 벌어지는 게 아니라, 9억을 넘으면서 오히려 좁아집니다.

이유는 1주택 혜택이 두 겹이기 때문입니다.

· 공정시장가액비율 43~45% 대 60% — 공시가격 전 구간에서 적용됩니다.
· 세율 특례 구간별 0.05%p 인하 — 공시 9억 이하에서만 적용됩니다.

9억 이하에서는 두 혜택이 함께 작동해 1.9배까지 벌어집니다. 9억을 넘으면 세율 특례가 사라지고 공정시장가액비율 차이만 남아 1.4배로 줄어듭니다. 45%와 60%의 비율 차이(0.75배)에 누진 효과가 더해진 결과입니다.

정리하면, 1주택 혜택이 가장 크게 작동하는 구간은 공시 9억 이하입니다. 그 구간에서는 다주택자의 절반 수준으로 내게 됩니다.

공시가격이 오르면 세금은 몇 배로 오르나

재산세는 누진세라 공시가격이 오른 비율보다 세금이 더 크게 오릅니다. 1세대 1주택 기준으로 표에서 읽어 보면 이렇습니다.

공시가격이 33% 오를 때 세금은 51%, 17% 오를 때 28% 오릅니다. 대체로 공시가격 상승률의 1.5~1.7배로 세금이 움직인다고 보면 됩니다. 9억 → 10억 구간만 유독 튀는데(11% 상승에 세금 35%), 앞에서 본 세율 특례 탈락이 겹치기 때문입니다.

다만 실제 고지서는 이보다 완만할 수 있습니다. 세부담상한이 있어 전년 대비 일정 비율을 넘게는 오르지 않고, 2024년부터는 과세표준 상한제도 함께 적용되기 때문입니다. 공시가격이 크게 뛴 해일수록 계산값과 고지서의 차이가 벌어집니다.

재산세는 어떻게 쌓이나 — 항목별로 분해해 보면

고지서에는 '재산세'라는 한 줄이 아니라 여러 항목이 함께 찍힙니다. 1세대 1주택·도시지역분 포함 기준으로 분해하면 이렇습니다.

※ 1세대 1주택 · 도시지역분 포함 기준. 본세가 20만원을 넘으면 합계가 7월·9월로 절반씩 나뉩니다.

이 표에서 놓치기 쉬운 것이 도시지역분입니다.

공시 4억 사례를 보면 본세는 172,000원인데 도시지역분이 246,400원으로 본세보다 큽니다. 도시지역분은 과세표준에 0.14%를 곱하는 항목이라 세율 특례의 영향을 받지 않기 때문입니다. 1주택 특례로 본세가 절반 가까이 줄어도 도시지역분은 그대로 남습니다. "1주택 감면을 받았는데 왜 이렇게 많이 나오지?" 하는 의문의 답이 대개 여기 있습니다.

지방교육세는 본세의 20%라 본세를 따라 움직입니다. 결국 고지서 총액은 본세 + (과세표준 × 0.14%) + (본세 × 20%)로 만들어집니다.

7월과 9월, 두 번 나오는 기준은 정확히 얼마인가

주택 재산세는 본세가 20만원을 넘으면 절반씩 7월(1기)과 9월(2기)로 나뉩니다. 20만원 이하면 7월에 한 번만 나옵니다. 여기서 기준이 되는 20만원은 고지서 총액이 아니라 '본세'입니다.

계산기로 경계를 찾아보면 1세대 1주택 기준 공시가격 약 4억 3,200만원입니다.

즉 공시가격 1,000만원 차이로 한 번에 50만원을 내느냐, 두 번에 25만원씩 내느냐가 갈립니다. 총액은 거의 같지만 7월 한 달의 부담은 두 배 차이입니다.

참고로 납부세액이 250만원을 넘으면 그와 별개로 분할납부를 신청할 수 있습니다. 자동으로 되는 것이 아니라 신청해야 하며, 납부기한이 지난 날부터 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.

9월 2기 납부 — 지금 확인해 둘 것

7월에 고지서를 받았다면 9월 16일부터 30일까지 나머지 절반이 다시 나옵니다. 금액은 7월분과 같습니다. 미리 확인해 둘 것은 세 가지입니다.

· 7월 고지서에 1주택 특례가 반영됐는지. 6월 1일 기준 세대원 전체가 주택 1채만 보유하면 지자체가 자동 적용합니다. 다만 세대 분리나 상속 지분처럼 판단이 갈리는 경우가 있으니, 고지서의 '공정시장가액비율'이 43~45%인지 확인하세요. 60%로 찍혀 있다면 다주택으로 분류된 것입니다.
· 납부기한을 넘기면 3%의 가산금이 바로 붙습니다. 9월 30일이 휴일이면 다음 영업일까지입니다.
· 7월분을 안 냈다면 9월에 두 건이 겹칩니다. 미납분에는 가산금이 이미 붙어 있으니 먼저 정리하는 편이 낫습니다.

납부는 위택스(wetax.go.kr)·정부24·은행 앱·ARS 어디서나 가능하고, 지방세는 신용카드 납부에 수수료가 붙지 않습니다.

재산세, 누가 내나? (기준은 6월 1일)

재산세는 매년 6월 1일(과세기준일)에 그 집을 소유한 사람이 1년치를 냅니다. 그래서 집을 사고팔 때 잔금일이 중요합니다. 5월 31일까지 잔금을 치르면 산 사람(매수자)이, 6월 1일 이후면 판 사람(매도자)이 그해 재산세를 냅니다. 하루 차이로 수십만 원이 갈리니 잔금일을 잘 잡아야 합니다.

위 표로 금액을 가늠해 보면 이 하루가 얼마짜리인지 바로 보입니다. 공시 6억 1주택이면 787,200원, 다주택이면 1,476,000원입니다. 매매 계약서를 쓸 때 잔금일이 5월 말과 6월 초 사이에 걸쳐 있다면 이 금액을 놓고 협의하는 것이 좋습니다.

재산세 계산 공식 3단계

1단계 · 과세표준 구하기  → 공시가격 × 공정시장가액비율
같은 공시가격이라도 1세대 1주택이면 비율이 낮아 세금이 줄어듭니다.

2단계 · 본세 구하기  → 과세표준에 아래 누진세율 적용

3단계 · 부가 세목 더하기  → 도시지역분(과세표준 × 0.14%)과 지방교육세(본세 × 20%)를 더하면 실제 납부액이 됩니다.

부동산과 관련한 다른 세금이 궁금하시면 팁모아 계산기 모음에 취득·보유·양도 단계별 계산기를 한곳에 모아 뒀습니다.

검증된 예시 (행안부 공식 예시와 일치)

같은 방식으로 공시 3억·1주택은 본세 99,000원, 공시 5억·1주택은 260,000원(20만원을 넘어 7·9월 분납)으로 계산됩니다. 다주택이라 60% 비율과 표준세율이 적용되면 같은 공시가격이라도 세금이 크게 올라갑니다.

공시가격은 어디서 확인하나

이 계산기에 넣을 공시가격은 실거래가나 시세가 아닙니다. 정부가 매년 정하는 별도의 가격이고, 보통 시세보다 낮습니다. 확인하는 방법은 두 가지입니다.

· 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr): 주소를 넣으면 공동주택·단독주택 공시가격을 연도별로 볼 수 있습니다. 아파트는 '공동주택가격'입니다.
· 재산세 고지서: 과세표준이 적혀 있습니다. 여기에서 역산할 수도 있지만, 공정시장가액비율이 이미 곱해진 값이라 그대로 넣으면 안 됩니다. 알리미에서 확인하는 편이 정확합니다.

공동명의라면 지분만큼 나눠 고지됩니다. 부부 공동명의 50:50이면 각자에게 절반씩 나오므로, 위 표의 금액을 둘로 나눠 보시면 됩니다. 다만 1세대 1주택 판정은 세대 기준이라 공동명의여도 특례는 그대로 적용됩니다.

알리미에서 우리 집 공시가격을 찾는 화면과 분납 신청 절차는 2026 재산세 총정리에 공시가격 조회 방법과 함께 정리해 뒀습니다.

꼭 알아둘 주의점

• 세부담상한: 공시가격이 급등해도 재산세는 전년 대비 일정 비율(105~130%) 넘게는 오르지 않습니다. 2024년부터는 과세표준 상한제도 함께 적용돼, 위 계산값보다 실제 고지서가 낮게 나올 수 있습니다.
• 9억 초과 1주택: 공정시장가액비율 특례(45%)는 받지만, 세율 특례(0.05%p 인하)는 받지 못합니다.
• 지역자원시설세(소방분): 건물분에 별도로 더 붙습니다. 위 계산기에는 포함하지 않았습니다.
• 종합부동산세는 별개: 공시가격 합계가 1주택 12억, 다주택 9억을 넘으면 재산세와 별도로 종부세가 더 부과됩니다.

그래서 이 표와 계산기는 '대략 이 정도가 나오겠구나'를 미리 가늠하고, 고지서가 크게 어긋나면 왜 그런지 따져 보는 용도로 쓰는 것이 정확합니다. 특히 공시가격이 작년보다 많이 오른 집은 세부담상한 때문에 계산값보다 적게 나오는 경우가 흔합니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

재산세는 주택에만 붙는 세금이 아닙니다. 토지·건축물·선박·항공기에도 각각 부과되고, 세율 체계가 서로 다릅니다. 위 계산기와 표는 주택분 재산세만 계산합니다.

· 상가·사무실 등 일반 건축물: 건축물분 세율이 따로 적용되고, 그 땅에 대한 토지분이 별도로 붙습니다. 주택처럼 하나로 합쳐 나오지 않습니다.
· 오피스텔: 실제 사용 용도로 갈립니다. 주거용으로 신고돼 있으면 주택분(이 계산기 해당), 업무용이면 건축물분 + 토지분으로 나뉩니다. 같은 오피스텔이라도 세금이 달라지는 이유입니다.
· 나대지·농지 등 토지: 종합합산·별도합산·분리과세로 나뉘어 세율이 완전히 다릅니다.

고지서에 여러 건이 함께 들어 있다면, '주택'이라고 적힌 건만 위 표와 비교하시면 됩니다.

자주 묻는 질문

재산세를 안 내면 어떻게 되나요?

납부기한을 넘기면 즉시 3%의 가산금이 붙습니다. 세액이 크고 오래 미납하면 추가 중가산금과 재산 압류 등 강제징수로 이어질 수 있으니 기한 내 납부가 안전합니다.

1세대 1주택 특례는 따로 신청해야 하나요?

아니요. 6월 1일 기준 세대원 전체가 주택 1채만 보유하면 지자체가 자동으로 특례(공정시장가액비율 43~45% + 세율 0.05%p 인하)를 적용해 고지서를 보냅니다. 고지서에 제대로 반영됐는지만 확인하세요.

왜 7월과 9월 두 번 나오나요?

주택 재산세 본세가 20만원을 넘으면 부담을 덜어주기 위해 절반씩 7월(1기)과 9월(2기)로 나눠 부과됩니다. 20만원 이하면 7월에 한 번에 냅니다. 1세대 1주택 기준으로는 공시가격 약 4억 3,200만원이 그 경계입니다.

한 번에 내기 부담돼요. 분할납부 되나요?

재산세 납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 2개월 안에 나눠 내는 분할납부를 신청할 수 있습니다. 관할 시·군·구청 또는 위택스에서 신청합니다.

이 계산기 결과가 고지서와 다를 수 있나요?

네. 세부담상한·과세표준 상한제, 지역자원시설세, 지역별 도시지역분 적용 여부 등으로 차이가 날 수 있습니다. 정확한 금액은 위택스 또는 고지서로 확인하세요. 이 계산기는 미리 가늠해 보는 참고용입니다.

공시가격 4억이면 재산세가 얼마인가요?

1세대 1주택이면 연간 452,800원입니다(본세 172,000 + 도시지역분 246,400 + 지방교육세 34,400). 본세가 20만원 이하라 7월에 한 번에 고지됩니다. 2주택 이상이면 840,000원으로 1.9배가 됩니다.

공시가격 6억이면 재산세가 얼마인가요?

1세대 1주택이면 연간 787,200원, 2주택 이상이면 1,476,000원입니다. 1주택은 본세가 348,000원으로 20만원을 넘어 7월·9월에 393,600원씩 나뉘어 고지됩니다.

도시지역분은 안 낼 수 없나요?

도시계획 구역 안의 부동산에 부과되는 항목이라 해당 지역이면 면제 대상이 아닙니다. 대부분의 아파트가 여기에 해당합니다. 과세표준의 0.14%로 계산되며 세율 특례의 영향을 받지 않아, 1주택 감면을 받아도 그대로 남습니다.

부부 공동명의면 재산세가 줄어드나요?

총액은 같습니다. 지분만큼 나눠 고지될 뿐입니다. 50:50이면 각자에게 절반씩 나옵니다. 다만 1세대 1주택 판정은 세대 기준이라 공동명의여도 특례는 그대로 받습니다. (종합부동산세는 공동명의 특례가 별도로 있어 재산세와 다릅니다.)

공시가격이 9억을 조금 넘었는데 얼마나 차이 나나요?

공시 9억은 연간 1,512,000원, 9억 1,000만원은 1,757,790원입니다. 공시가격은 1.1% 올랐는데 세금은 16.3%(245,790원) 뜁니다. 9억을 넘으면 1세대 1주택 세율 특례(구간별 0.05%p 인하)가 적용되지 않기 때문입니다. 공정시장가액비율 특례(45%)는 그대로 유지됩니다.

재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?

재산세는 집이 있으면 누구나 내는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격 합계가 1주택 12억·다주택 9억을 넘을 때 추가로 내는 국세입니다. 둘은 별개로 부과되며, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 상당액은 공제됩니다.

오피스텔도 이 계산기로 계산되나요?

주거용으로 재산세가 부과되는 오피스텔이면 주택분이라 이 계산기가 맞습니다. 업무용으로 분류돼 있으면 건축물분과 토지분으로 나뉘어 세율 체계가 달라 맞지 않습니다. 고지서에 '주택'으로 찍혀 있는지 확인해 보세요.

고지서가 안 왔는데 어디서 확인하나요?

위택스(wetax.go.kr)에서 본인 인증 후 조회·납부할 수 있습니다. 이사 등으로 주소가 바뀌어 고지서를 못 받아도 납부 의무는 그대로이고, 기한을 넘기면 가산금이 붙습니다. 전자고지를 신청해 두면 이런 일을 막을 수 있고 세액공제도 소액 있습니다.

집을 5월에 팔았는데 재산세가 나왔어요.

과세기준일인 6월 1일에 등기부상 소유자였다면 그해 재산세를 냅니다. 5월에 계약했더라도 잔금·등기가 6월 1일 이후였다면 매도자에게 부과됩니다. 반대로 5월 31일까지 잔금을 치렀다면 매수자가 냅니다. 계약서상 특약으로 정산하는 경우가 많으니 계약 내용을 확인해 보세요.

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