2026 종합부동산세 계산기 (공시가격·1세대1주택 12억 공제 자동계산 | 내 종부세 얼마?)

공시가격이 오르면서 "나도 종부세 내야 하나?" 걱정되시죠. 결론부터 — 1세대 1주택은 공시가격 12억, 그 외는 합산 9억을 넘어야 종부세 대상이에요. 아래 계산기에 공시가격만 넣으면 예상 종부세가 바로 나옵니다.

공시가격별 종부세 한눈에 보기

계산기에 넣기 전에 우리 집이 어느 선인지 먼저 보세요. 아래 표는 위 계산기를 공시가격별로 그대로 돌려 나온 값입니다. 세액공제 없음 기준입니다.

※ 농어촌특별세(납부세액의 20%) 포함 · 고령자·장기보유 세액공제 미적용 · 1세대 1주택은 공시 12억 이하면 0원이라 13억부터 표시

표에서 바로 읽히는 것이 세 가지입니다.

· 1주택은 12억까지 0원입니다. 13억이 되어야 36만원이 나오기 시작합니다. 공제가 12억이라 넘는 부분에만 붙기 때문입니다.
· 🔴 2주택과 3주택은 25억까지 세금이 같습니다. 중과세율이 갈라지는 것은 과세표준이 커진 뒤라, 30억부터 차이가 벌어집니다(1,245만 대 1,296만원).
· 50억이면 3주택이 1주택의 1.5배입니다(4,176만 대 2,837만원). 공제 차이(12억 대 9억)와 중과세율이 함께 작용합니다.

핵심 요약

이 글의 숫자가 어디서 나왔는지 함께 적었습니다.

세금이 어떻게 만들어지나 — 단계별로

공시가격에 바로 세율을 곱하는 것이 아닙니다. 공제를 빼고 60%를 곱한 뒤 세율을 매깁니다. 1세대 1주택 기준으로 분해하면 이렇습니다.

※ 1세대 1주택 · 세액공제 미적용 기준

· 공정시장가액비율 60%가 한 번 더 깎아 줍니다. 공시 20억이면 공제 후 8억인데, 여기에 60%를 곱해 과세표준은 4억 8,000만원이 됩니다.
· 농특세는 세금에 붙는 세금입니다. 납부세액의 20%가 자동으로 더해지므로, 산출세액만 보고 준비하면 모자랍니다.
· 공시가격이 두 배여도 세금은 그 이상입니다. 20억 331만원 → 40억 1,901만원으로, 공시는 2배인데 세금은 5.7배입니다.

🔴 1주택자라면 세액공제부터 확인하세요

이 글에서 가장 큰 금액이 걸린 부분입니다. 1세대 1주택자만 받을 수 있고, 나이와 보유기간에 따라 최대 80%까지 깎입니다.

※ 1세대 1주택 기준 · 농특세 포함 총액

· 80% 공제를 받으면 세금이 5분의 1이 됩니다. 공시 20억이면 331만원이 66만 2,400원으로 줄어듭니다.
· 40% 공제만 받아도 40%가 깎입니다. 60대 초반이면서 5년 이상 보유했다면 여기에 해당합니다.
· 공시가격이 클수록 절감액도 커집니다. 40억이면 80% 공제로 1,520만원이 줄어듭니다.

공제율은 고령자(60~64세 20% · 65~69세 30% · 70세 이상 40%)와 장기보유(5~9년 20% · 10~14년 40% · 15년 이상 50%)를 더해서 계산하되 80%를 넘지 못합니다. 70세 이상이면서 15년 이상 보유하면 40 + 50 = 90%이지만 80%로 잘립니다.

🔴 이 공제는 1세대 1주택자만 받습니다. 다주택자는 나이가 많고 오래 보유해도 해당되지 않습니다. 위 계산기에서 「1세대 1주택」을 선택해야 입력란이 나타납니다.

보유 단계의 다른 세금이 궁금하시면 팁모아 계산기 모음에 재산세·취득세 계산기를 함께 모아 뒀습니다.

① 나도 종부세 대상일까? (12억·9억 기준)

종부세는 모든 집주인이 내는 세금이 아니에요. 매년 6월 1일 기준으로, 내가 가진 주택 공시가격을 전국 합산해서 공제금액을 넘을 때만 대상이 됩니다.

• 1세대 1주택자 → 공시가격 12억 초과분에만 과세
• 그 외(부부 각자·다주택 등) → 인별 합산 9억 초과분에 과세

중요한 건 '인별' 합산이라는 점이에요. 부부가 각각 집을 가지면 각자 9억씩 따로 봅니다. 단, 12억 공제(1세대 1주택)는 세대 전체가 딱 1채만 가졌을 때만 받을 수 있어요.

왜 1주택은 공제가 더 큰가

1세대 1주택에 12억, 그 외에 9억을 적용하는 것은 실거주 목적과 투자 목적을 구분하려는 설계입니다. 살고 있는 한 채에 대해서는 부담을 덜어 주고, 여러 채를 가진 경우에는 그렇게 하지 않는다는 뜻입니다.

같은 취지가 세액공제에도 이어집니다. 고령자·장기보유 공제를 1세대 1주택자만 받는 이유가 여기 있습니다. 오래 살아온 집 한 채를 가진 고령자에게 소득이 없어도 세금이 나오는 상황을 완화하려는 것입니다.

그래서 「1세대 1주택」 판정이 이 세금의 핵심입니다. 세대원이 다른 집을 가지고 있으면 공제가 9억으로 줄고 세액공제도 사라져, 같은 공시가격에도 세금이 크게 달라집니다.

「인별 합산」이 무슨 뜻인가

종부세를 이해할 때 가장 중요한 개념입니다. 주택마다 따로 매기는 것이 아니라, 한 사람이 가진 주택의 공시가격을 모두 더해 계산합니다.

· 5억 + 5억 = 10억: 각각은 작지만 합치면 9억을 넘어 종부세 대상이 됩니다(1주택이 아니므로 공제 9억).
· 세대가 아니라 사람 기준입니다. 남편 8억·아내 8억이면 각자 9억 공제 안이라 둘 다 0원입니다.
· 다만 1세대 1주택 판정은 세대 기준입니다. 세대원이 다른 집을 가지고 있으면 12억 공제와 세액공제를 못 받습니다.

이 구조 때문에 「집이 두 채인데 각각 작으니 괜찮겠지」가 틀릴 수 있습니다. 반대로 부부가 나눠 가지면 각자 공제를 받아 유리해지기도 합니다. 위 계산기는 합산한 공시가격을 넣는 것이라, 여러 채라면 먼저 더해서 넣으세요.

고지서가 표와 다를 수 있는 이유

위 표는 표준 계산입니다. 실제 고지서는 아래 항목들로 달라질 수 있습니다.

· 재산세 공제: 같은 주택에 이미 부과된 재산세 상당액이 종부세에서 빠집니다. 이중과세를 막는 장치라 실제 고지액은 표보다 적을 수 있습니다.
· 세부담 상한: 전년 대비 일정 비율을 넘게는 오르지 않습니다. 공시가격이 크게 뛴 해에는 이 상한이 걸려 표보다 낮게 나옵니다.
· 합산배제 주택: 요건을 갖춘 임대주택 등은 신고하면 과세 대상에서 빠집니다.
· 지분·부속토지: 공동소유 지분이나 주택 부속토지가 있으면 계산이 달라집니다.

그래서 이 표와 계산기는 「대략 이 정도가 나오겠구나」를 미리 가늠하고, 고지서가 크게 어긋나면 왜 그런지 따져 보는 용도로 쓰는 것이 정확합니다. 최종 금액은 국세청 고지서나 홈택스에서 확인하세요.

공시가격은 언제 정해지고 언제 반영되나

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 그날 소유한 사람에게 부과됩니다. 재산세와 같은 날짜입니다.

· 공시가격 발표: 공동주택은 매년 4월경에 확정됩니다. 그해 재산세·종부세가 모두 이 값으로 계산됩니다.
· 과세기준일: 6월 1일. 5월 31일까지 잔금을 치르면 산 사람이, 6월 1일 이후면 판 사람이 그해 종부세를 냅니다.
· 고지·납부: 12월 1일부터 15일까지. 국세청이 고지서를 보냅니다.

즉 4월에 공시가격을 확인하면 그해 12월에 낼 종부세를 미리 계산할 수 있습니다. 위 계산기에 그 값을 넣어 두면 연말에 놀랄 일이 없습니다.

집을 팔 계획이 있다면 5월 말과 6월 초가 갈림길입니다. 하루 차이로 그해 종부세 전액을 누가 내느냐가 달라집니다. 공시 20억 1주택이면 331만원, 다주택이면 그 이상입니다.

종부세를 줄이는 방법은 제한적입니다

종부세는 감면 제도가 많지 않아 줄일 수 있는 여지가 좁습니다. 현실적으로 가능한 것은 이 정도입니다.

· 🔴 1세대 1주택 세액공제: 가장 큰 항목입니다. 최대 80%로 세금이 5분의 1이 됩니다. 다만 나이와 보유기간이 채워져야 하므로 당장 조절할 수 있는 것은 아닙니다.
· 부부 공동명의 방식 선택: 각자 9억(합 18억)과 특례(12억 + 세액공제) 중 유리한 쪽을 매년 9월에 고릅니다.
· 주택 수 줄이기: 3주택 이상은 중과세율이 적용됩니다. 다만 파는 데 양도세가, 증여하는 데 증여세와 취득세가 따르므로 총비용으로 따져야 합니다.
· 합산배제 신고: 임대주택·사원용주택 등 요건을 갖춘 주택은 신고하면 과세 대상에서 빠집니다. 매년 9월에 신고합니다.

반대로 효과가 없는 것도 알아 두면 좋습니다. 종부세는 인별 합산이라 한 사람이 여러 채를 가지면 모두 더해집니다. 명의를 잘게 쪼개는 것은 다른 세금 문제를 낳고, 6월 1일 직전의 급한 처분은 양도세로 더 큰 손해를 볼 수 있습니다.

부부 공동명의는 어느 쪽이 유리한가

1주택을 부부가 공동으로 가진 경우 두 가지 방식 중 고를 수 있습니다.

· 각자 9억씩 공제: 인별로 과세하므로 부부 합쳐 18억까지 공제됩니다. 대신 1세대 1주택자로 보지 않아 고령자·장기보유 세액공제를 못 받습니다.
· 1주택자 특례 신청: 한 명이 대표로 신고해 12억 공제 + 세액공제를 받습니다.

공제 총액만 보면 공동명의(18억)가 크지만, 나이가 많고 오래 보유했다면 세액공제 80%가 훨씬 유리할 수 있습니다. 위 표에서 20억 기준 331만원이 66만원으로 줄어드는 것을 보면 차이가 큽니다.

즉 공시가격 18억 언저리 이하면 공동명의가, 세액공제율이 높으면 특례가 유리한 경우가 많습니다. 특례는 매년 9월에 신청하며, 한 번 정하면 그 해에는 바꿀 수 없으니 미리 두 방식을 계산해 보세요.

재산세와 무엇이 다른가

둘 다 집을 가지고 있으면 내는 보유세인데 성격이 다릅니다.

우리 집이 대상인지, 고지서를 어떻게 확인하는지는 2026 종합부동산세(종부세) 총정리에 공제 기준과 함께 정리해 뒀습니다.

중요한 것은 둘 다 낸다는 점입니다. 종부세 대상이라고 재산세를 안 내는 것이 아닙니다. 다만 이미 낸 재산세 상당액은 종부세에서 공제되어 이중과세가 되지 않도록 조정됩니다.

또 하나, 종부세는 인별 합산입니다. 집이 여러 채면 공시가격을 모두 더해 계산하므로, 각각은 작아도 합치면 대상이 될 수 있습니다. 반면 재산세는 집마다 따로 부과됩니다.

② 얼마나 나올까? 계산 3단계

종부세는 아래 3단계로 계산돼요. 위 계산기가 이 과정을 그대로 자동으로 돌려줍니다.

1단계 · 과세표준 구하기

과세표준 = (공시가격 합산 − 공제) × 60%
예를 들어 1세대 1주택 공시가격이 15억이면 → (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1.8억이 됩니다.

2단계 · 세율 적용 (주택 수로 갈림)

3주택 이상 중과는 과세표준 12억을 넘는 구간부터 세율이 확 올라가요.

3단계 · 세액공제 + 농특세

1세대 1주택자는 여기서 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 한 번 더 받아요. 마지막으로 농어촌특별세(종부세의 20%)가 붙어 최종 납부액이 됩니다.

③ 1주택이면 최대 80% 깎는 법

1세대 1주택자만 받는 두 가지 세액공제가 있어요. 둘은 합쳐서 최대 80%까지 적용됩니다.

예를 들어 70세(40%) + 15년 보유(50%) = 90%지만, 한도 때문에 80%까지만 공제돼요. 그래도 종부세가 크게 줄어듭니다.

④ 놓치면 손해 · 주의점 (솔직 정리)

참고(지금 이슈): 2026년 공정시장가액비율을 60%에서 더 올리는 방안, 종부세 폐지·개편 논의가 정치권에서 오가고 있어요. 다만 2026년 현재는 위 기준(60%·현행 세율)으로 과세됩니다. 변동 시 이 글도 업데이트할게요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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