2026 양도소득세 계산기 (1주택 12억 비과세·장기보유특별공제·다주택 중과 자동계산 | 집 팔면 세금 얼마?)

집 팔기 전에 세금부터 확인하세요. 결론부터 — 1세대 1주택은 양도가 12억 이하면 양도소득세 0원입니다. 12억을 넘어도 초과분만 안분 과세라 18억에 팔아도 약 708만원(차익 8억, 보유·거주 10년, 지방세 포함) 수준이에요. 반대로 같은 집을 조정대상지역 3주택자로 팔면 5억 9,209만원 — 83.6배입니다. 아래 계산기에 금액만 넣으면 내 세금이 바로 나오고, 이어지는 표에는 양도가·거주기간·보유기간·주택 수별 세금을 미리 계산해 뒀습니다. (이 계산기는 주택 양도 전용 — 토지·상가·주식은 계산 범위가 아니에요.)

① 1주택 양도가별 세금 — 12억을 넘으면 얼마부터 붙나

1세대 1주택 비과세 요건을 채운 경우입니다. 취득가 7억 · 필요경비 3,000만원 · 보유 10년 · 거주 10년으로 고정하고 파는 금액만 바꿔 봤습니다. 12억 이하는 전액 비과세(0원)라 12억 5,000만원부터 시작합니다.

눈여겨볼 것은 세금이 아주 천천히 붙는다는 점입니다. 12억 5,000만원에 팔면 총 10만 9,560원, 13억이어도 41만원입니다. 15억에 팔아도 328만 3,500원이고, 18억이 되어야 1,183만원입니다.

차익이 11억인데 세금이 1,000만원대인 이유는 두 겹의 장치 때문입니다. 먼저 12억 초과분만 과세대상으로 잘라내고(18억이면 차익의 3분의 1), 거기서 다시 장기보유특별공제 80%를 뺍니다. 18억 기준 실효세율은 차익 대비 1% 남짓입니다.

25억에 팔면 5,396만원으로 올라갑니다. 과세대상 차익이 9.2억까지 커져 세율 구간이 올라가기 때문인데, 그래도 차익 대비로 보면 3% 수준입니다. 1주택 장기보유·장기거주는 세제상 가장 유리한 자리라는 것이 표로 드러납니다.

② 거주기간이 만드는 차이 — 살았느냐 안 살았느냐로 9.3배

1주택 장기보유특별공제(표2)는 보유 연 4% + 거주 연 4%로 쌓입니다. 보유는 이미 10년을 채웠다고 보고, 거주기간만 바꿔 봤습니다. 18억 양도·10억 취득(차익 8억)·보유 10년 기준입니다.

거주 2년이 경계입니다. 거주 0~1년이면 표2를 못 쓰고 일반 표1(보유 연 2%, 10년이면 20%)만 적용돼 총 6,619만 4,334원을 냅니다. 그런데 2년만 살면 공제율이 48%로 뛰어 3,544만원으로 떨어집니다. 1년 차이에 3,075만원입니다.

거기서 거주를 채워 갈수록 1년당 4%p씩 공제가 늘고 세금은 약 410만원씩 줄어듭니다. 거주 10년을 채우면 공제 80%로 708만 4,000원. 거주 0년(6,619만원)과 비교하면 5,911만원 차이, 9.3배입니다.

그래서 1주택 절세의 핵심은 "언제 파느냐"보다 "거주기간을 채웠느냐"입니다. 전세를 주고 다른 곳에 살았다면 이 공제가 통째로 날아갑니다.

③ 보유 2년의 절벽 — 하루 차이로 4억 3,786만원

양도소득세에서 가장 무서운 구간이 단기 양도입니다. 보유 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%의 단일 세율이 붙고, 1세대 1주택 비과세도 2년을 채워야 적용됩니다. 18억 양도·10억 취득·거주 0년 기준으로 보유기간만 바꿔 봤습니다.

숫자가 말이 안 되는 것처럼 보이지만 맞습니다. 1년 6개월에 팔면 5억 2,635만원, 2년을 채우면 8,848만 7,666원입니다. 차이가 4억 3,786만원입니다.

두 가지가 동시에 바뀌기 때문입니다. ① 단기세율 60%가 기본세율(38%)로 내려가고, ② 1주택 비과세 안분이 적용돼 과세대상 차익 자체가 8억에서 2.67억으로 줄어듭니다.

기준은 잔금일입니다. 등기일이나 계약일이 아닙니다. 2년이 며칠 남았다면 잔금일을 미루는 것만으로 수억이 갈립니다. 반대로 6개월 만에 팔면 70% 세율이라 6억 1,408만원으로 최고치가 됩니다.

④ 주택 수만 달라져도 83.6배

여기서부터가 2026년의 큰 변화입니다. 2026년 5월 9일로 다주택 중과 유예가 끝나 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택에 중과가 적용되고 있습니다. 완전히 같은 집(18억 양도·10억 취득·보유 10년·거주 10년)을 주택 수만 바꿔 팔아 봤습니다.

1주택 708만 4,000원 대 조정 3주택 5억 9,208만 6,000원 — 83.6배입니다. 조정 2주택도 5억 436만 1,000원으로 71.2배입니다.

세 가지가 한꺼번에 불리해지기 때문입니다.

· 비과세 안분이 사라집니다 — 과세대상 차익이 2억 6,667만원에서 8억 전액으로.
· 장기보유특별공제가 배제됩니다 — 80% 공제(2억 1,333만원)가 0원으로.
· 세율에 +20%p·+30%p가 얹힙니다 — 42%가 62%·72%로.

이 셋이 곱해져 83.6배가 나옵니다. 다주택자에게 매도 순서가 세금을 가른다는 말이 나오는 이유입니다. 중과가 적용되지 않는 집(비조정대상지역 등)부터 정리하면 같은 자산을 팔아도 세금이 크게 달라집니다.

⑤ 조정대상지역 3주택 — 차익별 세금과 실효세율

중과 대상이면 실제로 얼마를 내는지 차익별로 정리했습니다. 양도가 15억 고정, 취득가를 바꿔 차익을 만들었고, 보유 5년·조정대상지역 3주택 기준입니다.

차익 3억이면 2억 60만원, 차익 10억이면 7억 5,049만원입니다. 차익 대비 실효세율이 각각 66.9%·75.0%입니다. 번 돈의 3분의 2 이상이 세금으로 나갑니다.

여기에 장기보유특별공제가 배제된다는 점을 다시 짚어야 합니다. 5년을 보유했든 15년을 보유했든 중과 대상이면 공제가 0원이라, 오래 들고 있어도 세금이 줄지 않습니다. 1주택이 보유·거주로 최대 80%를 깎는 것과 정반대입니다.

⑥ 누가 내나? — 1세대 1주택은 12억까지 비과세

양도소득세는 집을 판 가격에 붙는 세금이 아니라 판 가격에서 산 가격과 경비를 뺀 '양도차익'에 붙는 세금이에요. 그래서 차익이 없거나 손해를 보고 팔았다면 낼 세금도 없습니다.

가장 중요한 관문이 1세대 1주택 비과세예요. 아래 요건을 채우면 양도가 12억 이하까지 세금이 아예 0원입니다.

• 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유
• 2년 이상 보유 (2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 거주도 필요)
• 양도가액 12억 이하 → 전액 비과세 / 12억 초과(고가주택) → 초과분만 과세

12억을 넘는 고가주택도 전체 차익에 과세하는 게 아니라, 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가로 초과 비율만큼만 과세대상을 잘라냅니다. 18억에 판 집이라면 차익의 3분의 1(6억/18억)만 과세대상이 되는 식이에요.

반대로 조정대상지역(강남·서초·송파·용산 등)의 2주택·3주택 이상은 2026년 5월 9일로 중과 유예가 끝나 기본세율에 +20%p·+30%p가 얹히고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 같은 차익이라도 세금이 몇 배로 벌어지는 이유예요.

비과세 요건 하나로 얼마나 갈리는지도 계산기로 확인했습니다. 15억 양도·7억 취득·경비 3,000만원·보유 10년일 때, 요건을 충족하면 양도세 298만 5,000원이지만 미충족이면 2억 2,173만원입니다. 같은 거래에서 74배가 갈립니다.

1주택 비과세와 다주택 중과의 요건을 사례 중심으로 한 번 더 보고 싶다면 2026 양도소득세 총정리 — 1주택은 12억까지 0원, 다주택은 5/9부터 중과에 정리해 뒀습니다.

⑦ 계산 공식 5단계 — 18억 집을 팔아도 708만원인 이유

위 계산기는 국세청 양도소득세 계산 흐름을 그대로 따라갑니다.

1단계 · 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비

2단계 · (1주택 12억 초과) 과세대상 양도차익 안분

과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가

3단계 · 장기보유특별공제 빼기

표2가 핵심이에요. 10년 보유 + 10년 거주면 80%가 깎입니다. 단, 거주 2년~3년 구간은 8%로 계산돼요. 다주택 중과 대상은 이 공제 자체가 배제됩니다.

4단계 · 기본공제 250만원(연 1회) 빼기 → 과세표준

5단계 · 세율 곱하기 (2026 기본세율 8구간)

여기에 조정대상지역 다주택이면 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상), 보유 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60% 단기세율이 적용되고, 마지막으로 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.

이 네 예시는 각각 위 ②·①·⑤·⑥번 표의 값과 같습니다. 손으로 검증해 둔 값과 계산기를 다시 돌린 값이 어긋나지 않는지 이렇게 대조해 두었습니다.

⑧ 2027년부터 중과가 완화됩니다 (아직 확정 전)

2026년 8월 발표된 세제개편안에 다주택 중과 한시 완화가 담겼습니다. 다만 국회를 통과해야 확정되고, 지금 파는 집에는 적용되지 않습니다. 위 ④·⑤번 표가 현재 기준입니다.

2주택 기준으로 최고세율이 65%(45%+20%p)에서 50%(45%+5%p)로 내려갑니다. 다주택자에게 보유세가 올라가는 대신 팔 수 있는 퇴로를 열어 준다는 취지입니다.

🔴 여기서 특히 중요한 조항이 하나 있습니다. 개편안에는 올해 중과세율로 낸 양도분도 내년 예정신고·확정신고 때 완화된 세율을 적용받을 수 있게 하는 내용이 포함돼 있습니다. 즉 지금 팔아도 나중에 돌려받을 여지가 생긴다는 뜻입니다.

⚠️ 다만 이는 정부안입니다. 국회 심의에서 세율이나 시행 시기가 바뀔 수 있고, 소급 적용 조항도 그대로 통과된다는 보장이 없습니다. 확정 전까지 이 숫자로 매도 계획을 세우지 마세요. 통과 여부가 가려지는 12월에 이 글을 갱신하겠습니다.

⑨ 이런 경우엔 세금 폭탄 — 중과 +30%p·단기 70%·신고 2개월 (주의·함정)

⑩ 이 계산기가 못 하는 것

솔직하게 적어 둡니다. 위 표들은 기본 규정만 적용한 값입니다. 실제 세액을 크게 바꾸는데 이 계산기가 다루지 못하는 것이 여럿 있습니다.

· 일시적 2주택 특례 — 새 집을 산 뒤 종전 집을 정해진 기간 안에 팔면 1주택으로 봅니다. 이 경우 중과가 아니라 비과세가 적용될 수 있습니다.
· 상생임대인 특례 — 거주요건을 면제받을 수 있습니다.
· 감면주택(조세특례제한법상 미분양·신축주택 등)
· 상속·증여 이월과세 — 취득가액이 소급돼 세금이 크게 늘 수 있습니다.
· 부부 공동명의 — 인별 과세라 차익이 나뉘어 세율 구간과 기본공제가 달라집니다.
· 토지·상가·주식·분양권 — 이 계산기는 주택 전용입니다.

그래서 이 페이지의 표와 계산기는 "대략 어느 자릿수인가"를 가늠하는 용도이고, 실제 신고 전에는 국세청 홈택스 → 세금 모의계산 → 양도소득세로 확인하시거나 세무 상담을 받으시는 것이 정확합니다. 금액 단위가 커서 특례 하나로 수천만원이 갈립니다.

다른 계산이 필요하시면 팁모아 계산기 모음에 부동산·세금 계산기를 한곳에 모아 뒀습니다.

⑪ 자주 묻는 질문 (FAQ)

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