집을 살 때 잔금만큼 신경 쓰이는 게 취득세입니다. 같은 5억짜리 집이라도 1주택이면 약 650만원, 조정지역 2주택이면 4,500만원까지 벌어집니다. 아래 계산기에 취득가액·주택 수·조정지역·전용면적만 넣으면 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 합친 총 납부액과 생애최초·출산 감면까지 한 번에 확인할 수 있어요.

📌 30초 요약

1주택 세율: 6억 이하 1% · 6~9억 1~3% · 9억 초과 3% (누진)
다주택 중과(조정지역): 2주택 8% · 3주택 이상 12%
따라붙는 세금: 지방교육세(취득세의 10%) + 농특세 0.2% (85㎡ 이하 국민주택은 농특세 없음)
생애최초 감면: 12억 이하 최대 200만원(지방교육세 포함 220만원) · 출산·양육은 최대 500만원

한 줄 정답
5억원 아파트를 처음 사면 취득세는 550만원(취득세 500만 + 지방교육세 50만)입니다. 85㎡ 이하 · 비조정지역 · 1주택 기준입니다. 생애최초 감면을 받으면 330만원, 출산·양육 감면이면 0원이 됩니다.

취득가별 취득세 한눈에 보기

계산기에 넣기 전에 대략 얼마인지 먼저 보세요. 아래 표는 위 계산기를 취득가별로 그대로 돌려 나온 값입니다. 1주택 · 85㎡ 이하 · 비조정지역 · 감면 없음 기준입니다.

취득가	취득세(원)	지방교육세(원)	합계(원)
3억	3,000,000	300,000	3,300,000
5억	5,000,000	500,000	5,500,000
6억	6,000,000	600,000	6,600,000
7억	11,666,900	1,166,690	12,833,590
8억	18,666,400	1,866,640	20,533,040
9억	27,000,000	2,700,000	29,700,000
10억	30,000,000	3,000,000	33,000,000
12억	36,000,000	3,600,000	39,600,000
15억	45,000,000	4,500,000	49,500,000

※ 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 면제됩니다 · 취득세 + 지방교육세 합계

표에서 바로 읽히는 것이 세 가지입니다.

· 6억까지는 1%로 단순합니다. 3억이면 330만원, 5억이면 550만원, 6억이면 660만원입니다.
· 🔴 6억을 넘으면 세율이 급하게 올라갑니다. 6억 660만원에서 7억 1,283만원으로, 취득가가 1억 오르는데 세금은 623만원이 늘어납니다.
· 9억부터는 3% 고정입니다. 9억 2,970만원, 15억 4,950만원으로 비례해 늘어납니다.

핵심 요약

이 글의 숫자가 어디서 나왔는지 함께 적었습니다.

· 1주택 주택 취득세율은 6억 이하 1%, 6억~9억은 (취득가 억 × 2/3 − 3)%, 9억 초과 3%입니다 (지방세법 주택 유상취득 세율)
· 다주택 중과: 2주택은 조정대상지역이면 8%, 3주택은 조정 12%·비조정 8%, 4주택 이상은 12%입니다 (지방세법 중과세율)
· 지방교육세가 함께 붙고, 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 추가됩니다. 85㎡ 이하는 농특세가 면제됩니다 (지방세법·농어촌특별세법)
· 생애최초 취득세 감면 한도는 200만원이고, 인구감소지역·소형저가주택은 300만원입니다 (지방세특례제한법 생애최초 감면)
· 출산·양육 가구의 1주택 감면 한도는 500만원입니다 (지방세특례제한법 출산·양육 감면)

6억과 9억이 진짜 분기점인 이유

주택 취득세는 6억 이하 1%와 9억 초과 3% 사이를 잇는 구간이 있습니다. 그 구간에서는 세율이 계단이 아니라 기울기로 올라갑니다.

취득가	적용 세율	취득세 + 지방교육세
6억원	1.00%	6,600,000원
7억원	약 1.67%	12,833,590원
8억원	약 2.33%	20,533,040원
9억원	3.00%	29,700,000원

6억에서 9억으로 가는 사이 세금이 660만원에서 2,970만원으로 4.5배가 됩니다. 취득가는 1.5배 오르는데 세금은 4.5배입니다.

특히 6억 바로 위가 부담이 큽니다. 6억 1,000만원짜리를 사면 6억짜리보다 취득세가 크게 뜁니다. 매매가를 조율할 수 있는 상황이라면 6억 선을 넘는지를 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

2주택이어도 비조정지역이면 세금이 같습니다

가장 많이 오해하는 부분입니다. 「2주택부터는 무조건 중과」가 아닙니다. 조정대상지역인지가 먼저입니다.

취득가	1주택 합계(원)	2주택·비조정 합계(원)	2주택·조정 합계(원)	3주택·조정 합계(원)
3억	3,300,000	3,300,000	25,200,000	37,200,000
5억	5,500,000	5,500,000	42,000,000	62,000,000
6억	6,600,000	6,600,000	50,400,000	74,400,000
7억	12,833,590	12,833,590	58,800,000	86,800,000
8억	20,533,040	20,533,040	67,200,000	99,200,000
9억	29,700,000	29,700,000	75,600,000	111,600,000
10억	33,000,000	33,000,000	84,000,000	124,000,000
12억	39,600,000	39,600,000	100,800,000	148,800,000
15억	49,500,000	49,500,000	126,000,000	186,000,000

※ 85㎡ 이하 · 감면 없음 · 취득세 + 지방교육세 합계

· 🔴 2주택·비조정지역은 1주택과 완전히 같습니다. 5억이면 둘 다 550만원입니다.
· 같은 2주택이라도 조정대상지역이면 8%가 적용돼 5억 기준 4,200만원이 됩니다. 7.6배입니다.
· 3주택·조정지역은 12%로 6,200만원입니다. 취득가의 12%가 넘는 돈이 세금으로 나갑니다.

그래서 두 번째 집을 살 때는 그 지역이 조정대상지역인지가 결정적입니다. 조정대상지역은 정부가 수시로 지정·해제하므로 계약 시점에 반드시 확인해야 합니다. 지정 여부가 바뀌면 수천만원이 갈립니다.

집을 사고 보유하고 파는 단계별 세금을 한 번에 보시려면 팁모아 계산기 모음에 모아 뒀습니다.

생애최초·출산 감면은 얼마나 깎아 주나

감면은 세율을 낮추는 것이 아니라 산출된 세액에서 한도만큼 빼는 방식입니다. 그래서 취득가가 낮을수록 체감이 큽니다.

취득가	감면 없음 합계(원)	생애최초(한도 200만) 합계(원)	출산·양육(한도 500만) 합계(원)
2억	2,200,000	0	0
3억	3,300,000	1,100,000	0
4억	4,400,000	2,200,000	0
5억	5,500,000	3,300,000	0
6억	6,600,000	4,400,000	1,100,000
8억	20,533,040	18,333,040	15,033,040

※ 1주택 · 85㎡ 이하 · 비조정지역 기준 · 취득세 + 지방교육세 합계

· 생애최초 감면(한도 200만원): 2억이면 0원이 되고, 3억이면 330만 → 110만원입니다.
· 출산·양육 감면(한도 500만원): 5억까지 0원입니다. 5억 아파트를 세금 없이 취득할 수 있다는 뜻입니다.
· 취득가가 커지면 감면액이 한도에 묶여 비중이 작아집니다. 8억이면 출산 감면을 받아도 1,503만원을 냅니다.

감면에는 요건과 사후관리가 따릅니다. 생애최초는 취득가 상한(12억)과 세대 전원의 무주택 요건이 있고, 취득 후 정해진 기간 안에 실제로 거주해야 합니다. 기간 내에 팔거나 임대를 놓으면 감면받은 세금을 추징당합니다. 출산·양육 감면도 자녀 출생일 기준 요건이 있습니다.

즉 감면을 받는 것보다 유지하는 것이 더 중요합니다. 신청 전에 거주 의무 기간과 처분 제한을 확인해 두세요.

85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 붙습니다

표는 모두 85㎡ 이하 기준입니다. 이 면적을 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다.

· 85㎡ 이하(국민주택 규모): 농특세 면제
· 85㎡ 초과: 일반세율이면 취득가의 0.2%, 8% 중과면 0.6%, 12% 중과면 1%가 더 붙습니다

5억짜리 85㎡ 초과 주택이라면 농특세 100만원이 추가돼 550만원이 650만원이 됩니다. 같은 값의 집이라도 전용면적 1㎡ 차이로 100만원이 갈립니다.

여기서 말하는 면적은 전용면적입니다. 분양 공고나 등기부의 공급면적(분양면적)이 아니라 전용면적을 확인해야 합니다. 흔히 말하는 「33평(전용 84㎡)」은 85㎡ 이하라 농특세가 면제됩니다.

「취득가」는 정확히 무엇을 넣어야 하나

계산기에 넣는 취득가는 실제 거래한 금액입니다. 매매계약서에 적힌 금액이 기준입니다.

· 매매: 계약서상 거래가액. 옵션이나 발코니 확장비처럼 취득에 딸린 비용이 포함되는 경우가 있으니 계약 내용을 확인하세요.
· 분양: 분양가 총액입니다. 중도금 대출 이자나 확장비 처리는 사업장마다 다릅니다.
· 너무 낮게 신고하면: 시가표준액보다 낮은 금액으로 신고하면 시가표준액을 기준으로 과세됩니다. 다운계약은 취득세뿐 아니라 양도세 문제로도 이어지므로 하지 마세요.

흔한 오해가 「공시가격으로 계산한다」는 것입니다. 그건 재산세 이야기입니다. 매매 취득세는 실거래가가 기준이고, 공시가격은 시가표준액의 하한 역할만 합니다.

분양받은 집은 언제가 취득일인가

분양은 계약부터 입주까지 몇 년이 걸려 어느 시점이 취득일인지 헷갈립니다. 원칙은 잔금 납부일과 등기일 중 빠른 날입니다. 계약일이나 중도금 납부일이 아닙니다.

그래서 분양가가 정해진 뒤 입주까지 사이에 세율이나 감면 제도가 바뀌면 입주 시점 기준이 적용됩니다. 계약할 때 계산한 취득세와 실제 낼 금액이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

주택 수 판정도 취득 시점 기준입니다. 분양 계약 때는 무주택이었어도 입주 전에 다른 집을 사면 다주택으로 계산될 수 있으니, 잔금 전에 정리 계획을 세워 두세요.

조정대상지역인지 먼저 확인하세요

2주택 이상이라면 이것 하나로 수천만원이 갈립니다. 앞의 표에서 본 것처럼 5억 기준 550만원과 4,200만원의 차이입니다.

· 조정대상지역은 국토교통부가 지정·해제하며 수시로 바뀝니다.
· 판단 기준은 계약 시점이 아니라 취득 시점이 원칙입니다. 계약 후 잔금 전에 지정되면 불리해질 수 있습니다.
· 확인은 국토교통부 발표나 부동산 관련 공공 포털에서 할 수 있고, 중개사에게 서면으로 확인받아 두는 것이 안전합니다.

지정·해제 시기와 잔금일이 가까우면 계약서에 특약으로 정리해 두는 경우도 있습니다. 금액이 큰 만큼 미리 짚어 두는 편이 좋습니다.

상속·증여로 받으면 세율이 다릅니다

위 표와 계산기는 돈을 주고 사는 유상취득 기준입니다. 같은 집이라도 어떻게 취득했느냐에 따라 세율 체계가 달라집니다.

· 매매(유상취득): 1~3%(1주택 기준). 이 글에서 계산한 값입니다.
· 증여(무상취득): 표준세율 3.5%이고, 조정대상지역의 일정 금액 이상 주택을 다주택자가 증여하면 중과될 수 있습니다.
· 상속: 별도의 낮은 세율이 적용되고, 무주택 세대가 상속받는 주택에는 특례가 있습니다.

또 하나 중요한 차이는 과세표준입니다. 매매는 실제 거래가액이 기준이지만, 증여는 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)을 씁니다. 공시가격만 보고 계산하면 어긋납니다.

신고 기한도 다릅니다. 매매는 취득일부터 60일이지만 상속은 6개월입니다. 어느 쪽인지에 따라 준비할 시간이 크게 달라지니 먼저 확인하세요.

취득세 말고 같이 나가는 돈

집을 살 때 준비할 돈은 취득세 하나가 아닙니다. 잔금일 전후로 아래가 함께 나갑니다.

· 취득세 + 지방교육세 (+ 농특세): 이 글에서 계산한 금액. 5억이면 550만원.
· 중개보수: 5억 매매면 한쪽당 200만원(주택·서울 기준 상한). 매도인·매수인이 각각 냅니다.
· 법무사 보수·인지세·국민주택채권: 등기에 드는 비용. 매입 후 즉시 되파는 채권 할인 손실이 포함됩니다.
· 이후 매년 재산세, 공시가격이 크면 종합부동산세.

5억짜리 집을 예로 들면 취득세 550만원에 중개보수 200만원, 등기 관련 비용까지 더해 1,000만원 안팎을 잔금과 별도로 준비해야 합니다. 취득세만 계산하고 자금 계획을 세우면 잔금일에 모자랍니다.

신고·납부는 이렇게 합니다

취득세는 스스로 신고하고 내는 세금입니다. 고지서가 날아오는 재산세·자동차세와 다릅니다.

· 기한: 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내. 넘기면 가산세가 붙습니다.
· 방법: 위택스(wetax.go.kr)나 관할 시·군·구청에서 신고·납부합니다. 실무에서는 법무사가 등기와 함께 처리하는 경우가 대부분입니다.
· 순서: 취득세를 내야 소유권 이전 등기가 됩니다. 등기가 늦어지면 권리 보전에 문제가 생길 수 있으니 미루지 마세요.

감면을 받으려면 신고할 때 함께 신청해야 합니다. 나중에 알게 되면 경정청구로 돌려받을 수 있지만 절차가 번거롭습니다. 생애최초나 출산 요건에 해당한다면 법무사에게 미리 알려 두세요.

내 조건으로 실제 세액을 조회하는 방법과 생애최초 감면 신청 절차는 2026 취득세 총정리에 위택스 화면과 함께 정리해 뒀습니다.

1. 우리 집 취득세, 세율부터 갈린다 (6억·9억이 분기점)

주택을 돈 주고 살 때(유상취득) 붙는 취득세는 가격이 오를수록 세율도 오르는 누진 구조입니다. 1주택 실수요자 기준으로 보면 이렇게 갈립니다.

취득가액	취득세율	예시 (85㎡ 이하)
6억원 이하	1%	5억 → 취득세 500만원
6억 초과 ~ 9억 이하	1~3% (가액에 비례)	7억 → 약 1.67%, 약 1,166만원
9억원 초과	3%	10억 → 취득세 3,000만원

6~9억 구간은 "6억이면 1%, 9억이면 3%" 사이를 가격에 따라 조금씩 올라갑니다(정확 공식은 계산기가 자동 반영). 즉 5억 9천만원과 6억 1천만원은 세율이 살짝 다릅니다.

2. 2주택부터는 "조정지역이냐"가 수천만원을 가른다 (8% vs 12%)

여기서부터가 진짜 갈림길입니다. 주택 수는 본인과 세대원 전체를 합산하고, 취득하는 집이 조정대상지역인지에 따라 중과세율이 붙습니다.

구분	1주택	2주택	3주택	4주택+·법인
비조정지역	1~3%	1~3%	8%	12%
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%

같은 5억짜리 집도 1주택이면 약 650만원, 조정지역 2주택이면 4,500만원. 무려 7배 가까이 차이가 납니다. 2025년 10월 대책으로 서울 25개 자치구 전역 + 경기 12곳(과천·광명·성남·수원 일부·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등)이 다시 조정대상지역으로 묶였으니, 두 채째부터는 지역 확인이 필수입니다.

3. 취득세에 따라붙는 두 세금 — 지방교육세 · 농특세

고지서에는 취득세만 찍히지 않습니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어요.

지방교육세

표준세율(1~3%) 구간은 취득세의 10%(취득가액의 0.1~0.3%), 8%·12% 중과 구간은 0.4% 일괄입니다.

농어촌특별세

전용면적 85㎡ 이하 국민주택은 비과세입니다. 85㎡를 넘으면 표준 0.2%, 8% 중과 0.6%, 12% 중과 1%가 붙습니다. 즉 같은 집이라도 85㎡ 한 끗 차이로 농특세 유무가 갈립니다.

⚠️ 실수 포인트

"취득세율만 보고" 자금 계획을 세우면 지방교육세·농특세에서 예산이 어긋납니다. 5억 85㎡ 초과 1주택이면 취득세 500만원이 아니라 지방교육세 50만 + 농특세 100만 = 총 650만원이 실제 부담입니다.

4. 생애최초·출산이면 최대 550만원까지 감면 (단, 함정 주의)

내 집이 처음이거나 아이가 있다면 감면을 챙기세요. 2028년 말까지 연장된 제도입니다(지방세특례제한법 제36조의3).

감면 종류	한도	핵심 요건
생애최초 (일반)	취득세 200만원 (교육세 포함 220만)	본인·배우자 무주택, 12억 이하, 소득제한 없음
생애최초 (인구감소지역·소형저가)	300만원	인구감소지역, 또는 전용 60㎡·수도권 6억↓ 등
출산·양육 (신생아)	500만원 (교육세 포함 550만)	출산 가구, 12억 이하, 1가구 1주택

⚠️ 감면 추징 함정

감면받고 끝이 아닙니다. 취득 후 3개월 안에 전입신고를 하지 않거나, 3년 이상 실거주하지 않으면 감면세액을 다시 토해내야 합니다. 또 취득 후 3개월 내 다른 집을 추가로 사도 추징 대상이에요. "받았다가 뱉는" 사례가 많으니 실거주 계획이 확실할 때만 신청하세요.

5. 자주 묻는 질문

취득세는 언제까지 내야 하나요?

취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 상속은 6개월, 증여는 취득일이 속한 달 말일부터 3개월입니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20% + 납부지연 가산세(1일 0.022%)가 붙습니다.

오피스텔도 주택 취득세율인가요?

취득 시점에는 오피스텔은 주거·업무 구분 없이 4%가 적용됩니다(주택 세율 아님). 다만 주거용으로 쓰면 다른 주택 취득 시 "주택 수"에 포함되어 중과를 유발할 수 있습니다. 업무용은 주택 수에서 제외됩니다.

분양권·입주권도 주택 수에 들어가나요?

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 산입됩니다. 다만 취득세는 실제 주택이 완성되어 취득하는 시점에 부과됩니다.

일시적 2주택인데도 8% 중과인가요?

종전 주택을 정해진 기간(원칙적으로 3년) 안에 처분하는 일시적 2주택은 신규 주택을 1주택 세율(1~3%)로 신고할 수 있습니다. 기간 내 처분하지 못하면 중과세율과의 차액이 추징됩니다.

공시가격 1억 이하 주택도 중과되나요?

공시가격 1억원 이하(수도권 외 등 요건) 주택은 투기 대상으로 보지 않아 주택 수 산정·중과에서 제외되는 경우가 많습니다. 다만 정비구역 등 예외가 있으니 개별 확인이 필요합니다.

5억 아파트 취득세는 얼마인가요?

1주택·85㎡ 이하·비조정지역 기준 550만원입니다(취득세 500만 + 지방교육세 50만). 생애최초 감면을 받으면 330만원, 출산·양육 감면이면 0원이 됩니다. 85㎡를 넘으면 농특세 100만원이 추가됩니다.

7억 아파트 취득세는 얼마인가요?

약 1,283만원입니다. 6억을 넘으면 세율이 1%에서 올라가기 시작해 7억에서는 약 1.67%가 적용됩니다. 6억짜리(660만원)와 비교하면 취득가는 1억 차이인데 세금은 623만원이 더 나옵니다.

2주택이면 무조건 중과되나요?

아니요. 조정대상지역인지가 먼저입니다. 2주택이어도 비조정지역이면 1주택과 세율이 같습니다(5억 기준 둘 다 550만원). 조정대상지역이면 8%가 적용돼 4,200만원이 됩니다.

생애최초 감면은 얼마나 받나요?

한도 200만원입니다(인구감소지역·소형저가주택은 300만원). 세율을 낮추는 것이 아니라 산출세액에서 빼는 방식이라, 취득가가 낮을수록 체감이 큽니다. 2억이면 세금이 0원이 되고 3억이면 330만 → 110만원이 됩니다.

출산하면 취득세가 면제되나요?

한도 500만원까지 감면됩니다. 1주택 기준으로 5억까지는 사실상 0원이 됩니다. 다만 자녀 출생일 기준 요건과 거주 의무가 있고, 지키지 못하면 추징됩니다.

85㎡ 초과면 세금이 얼마나 더 붙나요?

농어촌특별세가 추가됩니다. 일반세율이면 취득가의 0.2%, 8% 중과면 0.6%, 12% 중과면 1%입니다. 5억 일반세율이면 100만원이 더 붙어 650만원이 됩니다. 여기서 면적은 전용면적입니다.

감면받고 나서 집을 팔면 어떻게 되나요?

정해진 기간 안에 처분하거나 임대를 놓으면 감면받은 세금을 추징당합니다. 생애최초 감면은 실제 거주 의무가 있습니다. 감면은 받는 것보다 요건을 유지하는 것이 중요하므로 신청 전에 거주 의무 기간과 처분 제한을 확인하세요.

공시가격으로 취득세를 계산하나요?

아니요. 그건 재산세입니다. 매매 취득세는 실제 거래가액이 기준입니다. 다만 신고가액이 시가표준액보다 낮으면 시가표준액으로 과세됩니다. 증여는 시가인정액을 씁니다.

조정대상지역인지 어떻게 확인하나요?

국토교통부 발표나 부동산 관련 공공 포털에서 확인할 수 있습니다. 판단은 계약 시점이 아니라 취득 시점이 원칙이라, 계약 후 잔금 전에 지정되면 불리해질 수 있습니다. 중개사에게 서면으로 확인받아 두세요.

상속으로 받은 집도 취득세를 내나요?

냅니다. 다만 매매와 세율 체계가 다르고 별도의 낮은 세율이 적용되며, 무주택 세대가 상속받는 주택에는 특례가 있습니다. 신고 기한도 매매(60일)와 달리 6개월입니다.

이 글의 세율·감면 내용은 2026년 시행 「지방세법」·「지방세특례제한법」과 행정안전부·찾기쉬운 생활법령정보 공식 자료를 바탕으로, AI의 도움을 받아 작성하고 사람이 직접 숫자를 계산·검증(공식 예시 650만원·4,500만원 대조)해 검수했습니다. 계산 결과는 참고용이며, 정확한 세액은 위택스(wetax.go.kr)나 관할 시·군·구청에서 확인하세요.

2026 취득세 계산기 (주택 취득세·지방교육세·농특세 자동계산 ㅣ 5억 사면 얼마?)