집을 사거나 전·월세 계약할 때 빠지지 않는 중개수수료(복비), 막상 계약 날 얼마를 내야 하는지 헷갈리시죠? 복비는 거래금액과 거래 종류(매매·전세·월세)에 따라 상한요율이 정해져 있어요. 아래 계산기에 거래금액만 넣으면 내가 낼 복비 상한이 바로 나옵니다.
서울 기준 3억원 아파트를 매매하면 중개보수 상한은 한쪽당 120만원(부가세 포함 132만원), 2억원 전세는 60만원입니다. 매도인과 매수인이 각각 내므로 매매 3억이면 두 사람이 합쳐 240만원을 냅니다.
거래금액별 중개보수 한눈에 보기 (매매 · 전세)
계산기에 넣기 전에 우리 거래가 대략 어느 선인지 먼저 보세요. 아래 표는 위 계산기를 거래금액 5,000만원부터 20억원까지 그대로 돌려 나온 값입니다. 모두 한쪽(편도) 기준 상한이고 부가세는 별도입니다.
| 거래금액 | 매매 중개보수(원) | 전세 중개보수(원) |
|---|---|---|
| 5,000만 | 250,000 | 200,000 |
| 1억 | 500,000 | 300,000 |
| 2억 | 800,000 | 600,000 |
| 3억 | 1,200,000 | 900,000 |
| 4억 | 1,600,000 | 1,200,000 |
| 5억 | 2,000,000 | 1,500,000 |
| 6억 | 2,400,000 | 2,400,000 |
| 7억 | 2,800,000 | 2,800,000 |
| 8억 | 3,200,000 | 3,200,000 |
| 9억 | 4,500,000 | 3,600,000 |
| 10억 | 5,000,000 | 4,000,000 |
| 12억 | 7,200,000 | 6,000,000 |
| 15억 | 10,500,000 | 9,000,000 |
| 20억 | 14,000,000 | 12,000,000 |
※ 주택(아파트·빌라·단독) · 서울 기준 · 한쪽 기준 상한 · 부가세 별도
이 표에서 바로 읽히는 것이 세 가지입니다.
· 전세가 매매보다 쌉니다. 3억이면 매매 120만원 대 전세 90만원입니다. 임대차 요율이 한 단계 낮게 짜여 있기 때문입니다.
· 🔴 그런데 6억~8억 구간에서는 둘이 똑같아집니다. 6억·7억·8억 모두 매매와 전세가 240만·280만·320만원으로 같습니다. 매매는 2억~9억이 0.4%인데, 임대차는 6억~12억이 0.4%라 이 구간에서만 요율이 겹치기 때문입니다.
· 9억에서 다시 갈라집니다. 매매만 0.5%로 올라 450만원이 되고 전세는 360만원에 머뭅니다.
핵심 요약
이 글의 숫자가 어디서 나왔는지 함께 적었습니다.
· 주택 임대차는 0.5% / 0.4% / 0.3% / 0.4% / 0.5% / 0.6%이고, 한도액은 5천만원 미만 20만원 · 5천만~1억 30만원입니다 (서울특별시 중개보수 요율표)
· 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하 등 요건 충족)은 매매 0.5% · 임대차 0.4%, 그 외 오피스텔·상가·토지는 0.9%가 협의 상한입니다 (서울특별시 중개보수 요율표)
· 월세는 환산보증금으로 바꿔 계산합니다. 보증금 + (월세 × 100), 그 값이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)입니다 (서울특별시 중개보수 요율표)
· 요율은 상한이며 그 이내에서 협의할 수 있고, 지역 조례에 따라 다를 수 있습니다 (공인중개사법 시행규칙 및 시·도 조례)
매매가 9억을 넘는 순간 — 1,000만원 차이로 복비 94만원
매매에서 가장 조심해야 할 지점입니다. 9억원이 요율이 0.4%에서 0.5%로 바뀌는 경계이고, 요율은 초과분에만 붙는 게 아니라 거래금액 전체에 붙기 때문입니다.
| 매매가 | 적용 요율(%) | 중개보수(원) | 부가세 포함(원) |
|---|---|---|---|
| 4,000만 | 0.6 | 240,000 | 264,000 |
| 1억 | 0.5 | 500,000 | 550,000 |
| 3억 | 0.4 | 1,200,000 | 1,320,000 |
| 6억 | 0.4 | 2,400,000 | 2,640,000 |
| 8억 9,000만 | 0.4 | 3,560,000 | 3,916,000 |
| 9억 | 0.5 | 4,500,000 | 4,950,000 |
| 11억 | 0.5 | 5,500,000 | 6,050,000 |
| 13억 | 0.6 | 7,800,000 | 8,580,000 |
| 15억 | 0.7 | 10,500,000 | 11,550,000 |
| 20억 | 0.7 | 14,000,000 | 15,400,000 |
※ 주택 매매 · 서울 기준 · 한쪽 기준 상한
표에서 8억 9,000만원과 9억원 두 줄을 비교해 보세요.
| 매매가 | 요율 | 중개보수(한쪽) |
|---|---|---|
| 8억 9,000만원 | 0.4% | 356만원 |
| 9억원 | 0.5% | 450만원 |
| 차이 | +0.1%p | +94만원 |
매매가는 1.1%(1,000만원) 올랐는데 중개보수는 26.4%(94만원) 뜁니다. 양쪽이 각각 내므로 거래 전체로는 188만원이 더 나갑니다. 부가세까지 붙이면 약 207만원입니다.
9억 근처에서 매매가를 조율하고 있다면 이 점을 알고 협상하는 편이 좋습니다. 요율은 상한이므로, 경계를 살짝 넘는 거래에서는 중개사와 0.4%대로 협의하는 것이 실제로 흔합니다. 12억(0.6%)과 15억(0.7%) 경계도 같은 구조입니다.
월세 복비가 유독 헷갈리는 이유
월세는 보증금만으로 계산하지 않고 환산보증금으로 바꿉니다. 그런데 그 환산식이 금액에 따라 달라져서 계산이 어렵게 느껴집니다.
· 기본: 보증금 + (월세 × 100)
· 그 값이 5천만원 미만이면 다시: 보증금 + (월세 × 70)
보증금 1,000만원을 고정하고 월세만 바꿔가며 계산기를 돌리면 이렇게 됩니다.
| 월세 | 환산보증금(원) | 적용 요율(%) | 중개보수(원) | 부가세 포함(원) |
|---|---|---|---|---|
| 30만 | 31,000,000 | 0.5 | 155,000 | 170,500 |
| 40만 | 50,000,000 | 0.4 | 200,000 | 220,000 |
| 50만 | 60,000,000 | 0.4 | 240,000 | 264,000 |
| 60만 | 70,000,000 | 0.4 | 280,000 | 308,000 |
| 70만 | 80,000,000 | 0.4 | 300,000 | 330,000 |
| 80만 | 90,000,000 | 0.4 | 300,000 | 330,000 |
| 100만 | 110,000,000 | 0.3 | 330,000 | 363,000 |
※ 보증금 1,000만원 고정 · 주택 임대차 · 서울 기준 · 한쪽 기준 상한
여기서 두 가지가 눈에 띕니다.
· 월세 30만원만 ×70이 적용됩니다. 1,000만 + (30만 × 100) = 4,000만원으로 5천만원 미만이라, 다시 1,000만 + (30만 × 70) = 3,100만원으로 계산됩니다. 덕분에 요율도 0.5% 구간에 머물러 복비가 15만 5,000원에 그칩니다.
· 🔴 월세 70만원과 80만원은 복비가 똑같습니다. 둘 다 30만원입니다. 환산보증금이 8,000만·9,000만원으로 5천만~1억 구간인데, 이 구간에는 한도액 30만원이 있어 요율대로 계산한 32만·36만원이 30만원으로 깎이기 때문입니다.
재미있는 것은 월세 100만원입니다. 환산보증금이 1억 1,000만원이 되면서 요율은 0.4%에서 0.3%로 내려가는데, 한도액이 사라져 복비는 오히려 33만원으로 올라갑니다. 요율만 보고 판단하면 안 되는 이유입니다.
다른 계산기가 필요하시면 팁모아 계산기 모음에 부동산 취득·보유·양도 단계별 계산기를 한곳에 모아 뒀습니다.
주택이냐 오피스텔이냐 상가냐에 따라 이만큼 다릅니다
같은 금액이라도 부동산 종류가 바뀌면 중개보수가 크게 달라집니다. 구간별 요율이 적용되는 것은 주택뿐이고, 나머지는 다른 규칙을 따르기 때문입니다.
| 매매가 | 주택 중개보수(원) | 주거용 오피스텔 중개보수(원) | 상가·토지 중개보수(원) |
|---|---|---|---|
| 1억 | 500,000 | 500,000 | 900,000 |
| 2억 | 800,000 | 1,000,000 | 1,800,000 |
| 3억 | 1,200,000 | 1,500,000 | 2,700,000 |
| 5억 | 2,000,000 | 2,500,000 | 4,500,000 |
| 10억 | 5,000,000 | 5,000,000 | 9,000,000 |
※ 매매 기준 · 서울 · 한쪽 기준 상한 · 부가세 별도
· 상가·토지·업무용 오피스텔은 0.9% 단일입니다. 구간이 없어 금액이 커질수록 격차가 벌어집니다. 3억이면 주택 120만원인데 상가는 270만원으로 2.25배입니다.
· 🔴 주거용 오피스텔이 주택보다 비싼 구간이 있습니다. 2억~9억 구간에서 주택은 0.4%인데 주거용 오피스텔은 0.5% 단일이라, 3억이면 120만원 대 150만원입니다. 오피스텔이라고 무조건 싼 게 아닙니다.
· 다만 1억과 10억에서는 주택과 오피스텔이 같습니다. 그 구간의 주택 요율이 마침 0.5%이기 때문입니다.
주거용 오피스텔로 인정받으려면 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 부엌·화장실·목욕시설 등을 갖춰야 합니다. 요건을 못 갖추면 0.9%가 적용되므로, 계약 전에 어느 요율로 계산하는지 중개사에게 확인하는 것이 좋습니다. 3억 기준으로 150만원과 270만원의 차이입니다.
복비를 실제로 아끼는 방법
표의 금액은 상한입니다. 낮추는 것이 법으로 허용돼 있고, 실제로도 자주 조정됩니다. 다만 말을 꺼내는 시점이 결과를 가릅니다.
· 🔴 계약서를 쓰기 전에 정합니다. 잔금일에 꺼내면 이미 늦습니다. 중개사 입장에서도 일이 끝난 뒤라 조정할 이유가 없습니다. 매물을 보러 다니는 단계에서 "보수는 얼마로 생각하시나요"라고 먼저 묻는 것이 자연스럽습니다.
· 확인·설명서에 적어 달라고 요청합니다. 중개대상물 확인·설명서에 협의한 요율과 금액을 적어 두면 나중에 말이 달라지지 않습니다.
· 협의가 잘 되는 상황이 있습니다. 매물을 내가 먼저 찾아왔을 때, 같은 중개사와 여러 건을 계약할 때, 매도·매수를 같은 중개사에게 맡길 때, 거래금액이 커서 정률로 계산한 금액이 큰 경우입니다.
· 구간 경계도 협의 근거가 됩니다. 9억 거래에서 8억 9,000만원과의 차이가 94만원이라는 점을 알고 있으면 대화가 구체적으로 흘러갑니다.
반대로 깎아서는 안 되는 것도 있습니다. 확인·설명 의무를 제대로 이행하지 않는 조건으로 보수를 낮추는 것은 위험합니다. 권리관계 확인이 부실하면 아낀 금액보다 훨씬 큰 손해가 납니다.
재계약·갱신할 때도 복비를 내나요
전·월세 살면서 가장 많이 묻는 질문입니다. 핵심은 중개 행위가 있었는지입니다. 중개보수는 집을 소개하고 계약을 성사시킨 대가이므로, 그 행위가 없으면 발생하지 않습니다.
· 묵시적 갱신(아무 말 없이 그대로 연장): 새로 계약서를 쓰지 않고 중개사도 개입하지 않으므로 복비가 없습니다.
· 계약갱신청구권을 행사해 임대인과 직접 연장: 마찬가지로 중개사가 개입하지 않았다면 복비가 없습니다.
· 보증금·월세를 바꿔 새 계약서를 쓰는데 중개사가 작성: 중개 행위로 볼 여지가 있어 협의 대상이 됩니다. 실무에서는 신규 계약보다 낮은 금액으로 정하거나 받지 않는 경우가 많습니다. 정해진 요율이 따로 있는 것은 아니므로 미리 이야기해 두는 것이 안전합니다.
주의할 점은 보증금이 오르면 복비도 오른다는 것입니다. 새로 계약을 맺는 경우라면 요율이 바뀐 보증금 기준으로 다시 계산됩니다. 예를 들어 전세 보증금이 5억에서 6억으로 오르면 요율이 0.3%에서 0.4%로 올라가, 복비가 150만원에서 240만원으로 뜁니다. 보증금은 20% 올랐는데 복비는 60% 오릅니다.
계약 전에 정해 둘 것 네 가지
중개보수 분쟁은 대부분 미리 정하지 않아서 생깁니다. 아래 네 가지만 계약 전에 확인해 두면 계약 당일에 다툴 일이 거의 없습니다.
· 금액: 요율(%)이 아니라 원 단위 금액으로 확인하세요. "0.4%로 하겠습니다"보다 "120만원"이 명확합니다.
· 부가세 포함 여부: 같은 120만원이라도 부가세 별도면 132만원입니다. 이 한 줄을 확인 안 해서 12만원을 두고 실랑이하는 경우가 많습니다.
· 지급 시점: 보통 잔금일입니다. 계약금 단계에서 일부를 요구받으면 의무가 아니라는 점을 알아 두세요.
· 계약이 깨졌을 때: 중개보수는 원칙적으로 거래가 성사돼야 발생합니다. 다만 한쪽의 변심으로 파기되는 경우 처리가 달라질 수 있으니 미리 조건을 확인해 두세요.
실제로 나가는 돈은 표의 두 배입니다
가장 많이 놓치는 부분입니다. 중개보수는 편도(한쪽) 기준이라 매도인과 매수인이 각각 냅니다. 임대차도 임대인과 임차인이 각각 냅니다.
즉 위 표의 금액은 내가 낼 몫이고, 중개사가 그 거래에서 받는 총액은 두 배입니다. 3억 아파트 매매라면 매도인 120만 + 매수인 120만 = 240만원이고, 부가세를 더하면 264만원입니다.
여기에 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 중개사가 일반과세 사업자인 경우이고, 간이과세자면 달라질 수 있습니다. 계약 전에 부가세 포함인지 별도인지를 확인해 두세요. 이것만 확인해도 계약 당일의 실랑이가 줄어듭니다.
영수증(현금영수증·세금계산서)은 반드시 받아 두세요. 나중에 양도소득세를 낼 때 필요경비로 인정받아 세금을 줄일 수 있습니다. 몇 년 뒤 팔 때 쓰는 서류이므로 계약서와 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.
집을 살 때 함께 나가는 돈
중개보수만 준비하면 되는 것이 아닙니다. 매매 계약을 하면 잔금일 전후로 다음이 함께 나갑니다.
· 취득세: 주택 가격·보유 주택 수에 따라 1~12%. 금액이 가장 큽니다.
· 법무사 보수·등기 관련 비용: 인지세·국민주택채권 매입 등이 포함됩니다.
· 중개보수: 이 글에서 계산한 금액.
· 이후 매년 재산세(6월 1일 소유자 기준)와, 공시가격이 크면 종합부동산세.
취득세·인지세·국민주택채권까지 한 번에 계산하려면 2026 부동산 등기비용 계산기가 편합니다. 서울 6억 아파트 기준으로 등기 관련 비용만 764만원이 나옵니다. 중개보수(한쪽 240만원)와 합치면 잔금일에 준비할 돈이 1,000만원을 넘습니다.
복비(중개수수료)는 어떻게 정해질까
중개수수료는 중개사가 마음대로 정하는 게 아니라, 거래금액 구간별로 '상한요율'이 법으로 정해져 있어요. 중개사는 이 상한을 넘지 못하고, 그 이내에서 의뢰인과 협의해 최종 금액을 정합니다.
꼭 기억할 두 가지. 첫째, 편도(한쪽) 기준이라 매도인과 매수인이 각각 따로 냅니다. 둘째, 요율은 지역 조례로 정해서 지역마다 조금씩 다를 수 있어요(아래 표는 서울 기준).
주택 매매 상한요율 (2026, 서울)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만~2억 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억~9억 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억~12억 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억~15억 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.7% | 없음 |
주택 임대차(전세·월세) 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만~1억 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억~6억 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억~12억 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억~15억 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.6% | 없음 |
※ 모두 상한요율 · 한도액이 있는 구간은 그 금액을 넘을 수 없음
월세는 어떻게 계산할까 & 실제 예시
월세는 보증금과 월세를 합쳐 '환산보증금'으로 바꿔 계산해요.
· 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
· 단, 이 금액이 5천만원 미만이면 → 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산
검증된 계산 예시
| 상황 | 거래금액 | 요율 | 복비(한쪽) |
|---|---|---|---|
| 매매 3억 아파트 | 3억 | 0.4% | 120만원 |
| 전세 2억 | 2억 | 0.3% | 60만원 |
| 월세 보증1천/월30만 | 3,100만 (환산) | 0.5% | 15.5만원 |
※ 부가세 별도 · 한쪽 기준
꼭 알아둘 주의점
1) 협의로 깎을 수 있어요
표의 요율은 '상한'이라, 그 안에서 낮춰 달라고 협의할 수 있어요. 매물을 직접 찾아왔거나, 같은 단지에서 여러 건 계약하거나, 장기 계약일 때 특히 협의 여지가 있습니다. 다만 계약서 작성 전에 미리 정하는 게 분쟁을 막는 핵심이에요.
실제로 어떻게 말을 꺼내는지, 어떤 상황에서 협의가 잘 되는지는 2026 부동산 중개수수료 총정리에 아끼는 법과 함께 정리해 뒀습니다.
2) 부가세 10%는 별도
중개사가 일반과세 사업자라면 복비에 부가세 10%가 추가돼요. 위 계산기의 '부가세 포함' 금액을 참고하세요. 영수증(현금영수증·세금계산서)을 받아두면 나중에 양도세·종합소득세 신고 때 경비로 인정받아 절세에 도움이 됩니다.
3) 오피스텔·상가는 요율이 달라요
전용 85㎡ 이하에 부엌·화장실을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5% / 임대차 0.4%예요. 그 외 오피스텔·상가·토지는 매매·임대차 모두 0.9%가 상한입니다(구간 구분 없음).
4) 지역 조례 차이
위 표는 서울 기준이에요. 다른 지역은 조례에 따라 소폭 다를 수 있으니, 정확한 요율은 해당 시·도 조례나 한국공인중개사협회에서 확인하세요.