2026 주택담보대출 이자 계산기 (원리금균등·원금균등 월 상환액 자동계산)

3억을 연 4.5%로 30년 빌리면 매달 얼마를 갚아야 할까요? 원리금균등 방식이면 매달 약 152만원, 그동안 내는 이자만 약 2억4,700만원입니다. 같은 돈을 빌려도 상환방식·금리·기간에 따라 총이자가 수천만원씩 갈립니다. 내 대출금액·금리·기간을 넣고 매달 상환액과 총이자를 바로 확인해 보세요.

대출금액별 월 상환액 한눈에 보기

계산기에 넣기 전에 대략 얼마인지 먼저 보세요. 아래 표는 위 계산기를 대출금액별로 그대로 돌려 나온 값입니다. 금리 4% · 30년 · 원리금균등 기준입니다.

※ 금리 4% 고정 · 30년 만기 · 원리금균등 기준 · 중도상환수수료 등 부대비용 제외

표에서 바로 읽히는 것이 세 가지입니다.

· 모든 값이 대출금액에 정비례합니다. 1억이 월 477,415원이니 3억은 정확히 3배인 1,432,246원입니다.
· 🔴 총이자가 원금의 72%에 이릅니다. 3억을 빌리면 이자만 2억 1,561만원입니다. 30년간 갚는 총액은 5억 1,561만원으로 빌린 돈의 1.7배입니다.
· 월 상환액만 보면 감이 안 옵니다. 143만원은 감당할 만해 보이지만, 360번을 갚는다는 뜻입니다.

핵심 요약

이 글의 숫자가 어디서 나왔는지 함께 적었습니다.

금리 0.5%p가 만드는 차이

대출에서 가장 크게 작용하는 변수입니다. 3억·30년·원리금균등으로 고정하고 금리만 바꿔 보면 이렇습니다.

※ 3억원 · 30년 · 원리금균등 기준

· 0.5%p마다 총이자가 약 3,000만원씩 움직입니다. 3.0%에서 6.0%까지 3%p 차이면 총이자가 1억 5,533만원에서 3억 4,751만원으로 벌어집니다.
· 🔴 금리 1%p 차이(4% → 5%)만으로 총이자가 6,416만원 늘어납니다. 월로 치면 178,219원입니다.
· 그래서 0.1%p라도 낮추는 협상이 값어치가 있습니다. 3억 기준 0.1%p는 총이자 약 600만원입니다.

금리를 낮추는 현실적인 방법은 급여이체·카드실적 같은 우대금리 조건을 채우는 것과, 이미 받은 대출이라면 금리인하요구권이나 대환을 검토하는 것입니다. 소득이 늘었거나 신용점수가 올랐다면 금리인하요구권을 신청해 볼 수 있습니다.

기간을 늘리면 월 부담은 줄지만 총이자는 늘어납니다

「40년 만기」가 나오면서 많이 묻는 부분입니다. 3억·4%로 고정하고 기간만 바꿔 보겠습니다.

※ 3억원 · 금리 4% · 원리금균등 기준

· 20년 → 30년: 월 부담이 1,817,941원에서 1,432,246원으로 385,695원 줄어듭니다. 대신 총이자는 1억 3,631만원에서 2억 1,561만원으로 7,930만원 늘어납니다.
· 30년 → 40년: 월 부담은 178,431원만 줄어드는데, 총이자는 8,622만원이 더 늘어납니다. 뒤로 갈수록 월 부담 절감 효과는 작아지고 이자만 커집니다.
· 10년으로 짧게 잡으면 월 303만원으로 무겁지만 총이자는 6,448만원에 그칩니다.

정리하면 기간은 「감당 가능한 선에서 가장 짧게」가 원칙입니다. 다만 무리해서 짧게 잡았다가 연체하면 더 큰 손해이므로, 월 상환액이 소득의 어느 정도인지를 먼저 보고 정하세요.

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상환 방식에 따른 총이자 차이

같은 금액을 같은 금리·기간으로 빌려도 상환 방식에 따라 총이자가 크게 달라집니다. 30년·4% 기준입니다.

※ 금리 4% · 30년 만기 기준 · 총이자 비교

· 원금균등이 가장 적습니다. 3억 기준 1억 8,050만원으로, 원리금균등보다 3,511만원 적습니다. 원금을 빨리 갚아 잔액이 빠르게 줄기 때문입니다.
· 만기일시가 압도적으로 많습니다. 3억 6,000만원으로 원리금균등의 1.67배입니다. 30년 내내 원금이 그대로라 이자가 줄지 않습니다.
· 그런데도 원리금균등이 가장 많이 쓰입니다. 매달 갚는 금액이 일정해 계획을 세우기 쉽고, 원금균등은 초기 부담이 커서 대출 심사에서 불리할 수 있기 때문입니다.

여유가 된다면 원금균등이 유리하고, 초기 자금이 빠듯하면 원리금균등이 현실적입니다. 만기일시는 단기 브릿지 용도가 아니라면 주거용 장기 대출에는 맞지 않습니다.

표에 없는 비용도 있습니다

위 표는 원금과 이자만 계산합니다. 실제로는 아래가 추가로 듭니다.

· 중도상환수수료: 정해진 기간 안에 미리 갚으면 부과됩니다. 보통 3년이 지나면 면제되고, 잔여 기간에 따라 줄어듭니다.
· 인지세·근저당 설정비: 대출 실행 시 발생합니다.
· 변동금리라면 금리가 바뀝니다. 위 표는 금리가 30년 내내 고정이라는 가정입니다. 변동금리는 기준금리에 따라 월 상환액이 달라지므로, 금리별 표를 함께 보고 상승 시나리오를 미리 확인해 두세요.

특히 변동금리 대출자는 금리별 표를 스트레스 테스트로 쓰시면 좋습니다. 지금 4%라면 5%가 됐을 때 월 178,219원이 더 나가는데, 그걸 감당할 수 있는지 미리 확인하는 것입니다.

이미 받은 대출의 금리를 낮추는 방법과 갈아탈 때의 손익은 2026 대환대출 갈아타기 총정리에 중도상환수수료까지 포함해 정리해 뒀습니다.

고정금리와 변동금리, 무엇을 볼까

표는 금리가 만기까지 그대로라는 가정입니다. 실제로는 어떤 금리 유형을 고르느냐가 30년치 총이자를 좌우합니다.

· 고정금리: 처음 금리가 변동보다 높은 편이지만 계산이 그대로 지켜집니다. 위 표의 총이자가 곧 실제 총이자입니다.
· 변동금리: 처음이 낮지만 기준금리에 따라 바뀝니다. 6개월·1년 등 정해진 주기로 재산정됩니다.
· 혼합형: 일정 기간 고정 후 변동으로 전환됩니다. 전환 시점의 금리를 미리 가늠해 둬야 합니다.

판단 기준은 단순합니다. 금리가 오를 때 감당할 수 있는가입니다. 앞의 금리별 표에서 1%p 상승 시 월 178,219원이 더 나가는데, 그것이 부담스럽다면 처음 금리가 조금 높더라도 고정이 안전합니다.

반대로 여유가 있고 중도상환 계획이 있다면 변동이 유리할 수 있습니다. 초기 금리 차이만 보고 고르지 말고, 위 표로 상승 시나리오를 먼저 확인하세요.

중도상환은 언제 하는 게 효과가 클까

여유 자금이 생겼을 때 대출을 미리 갚을지 고민하게 됩니다. 결론부터 말하면 이를수록 효과가 큽니다.

앞에서 본 대로 원리금균등은 초기에 이자 비중이 큽니다. 3억·4%의 첫 달 이자가 100만원인데, 이 이자는 남은 원금에 붙는 것입니다. 원금을 1,000만원 줄이면 그 순간부터 매달 약 33,000원의 이자가 사라지고, 남은 기간 내내 누적됩니다.

다만 두 가지를 함께 봐야 합니다.

· 중도상환수수료: 보통 3년이 지나면 면제됩니다. 그 전이라면 수수료와 절감 이자를 비교해야 합니다.
· 다른 곳에 쓸 때의 수익: 대출 금리보다 확실히 높은 수익을 낼 수 있다면 갚지 않는 편이 나을 수 있습니다. 다만 대출 상환은 확정 수익이라는 점이 다릅니다. 4% 대출을 갚는 것은 세금 없이 4%를 버는 것과 같습니다.

또 하나, 중도상환을 하면 기간을 줄일지 월 상환액을 줄일지 선택하게 됩니다. 기간을 줄이는 쪽이 총이자 절감이 큽니다. 월 부담이 빠듯하지 않다면 기간 단축을 권합니다.

초기에는 갚은 돈의 대부분이 이자입니다

원리금균등에서 자주 놀라는 지점입니다. 매달 143만원씩 꼬박꼬박 갚는데 원금이 좀처럼 줄지 않습니다.

3억·4%·30년의 첫 달을 보면, 이자가 100만원(3억 × 4% ÷ 12)이고 원금은 43만원뿐입니다. 갚은 돈의 70%가 이자로 사라집니다. 시간이 지나며 잔액이 줄어야 이자도 줄고 원금 상환분이 커집니다.

이 구조 때문에 두 가지가 따라옵니다.

· 초기에 갚는 여유 자금(중도상환)의 효과가 가장 큽니다. 원금을 미리 줄이면 이후 30년치 이자가 통째로 줄어듭니다.
· 몇 년 만에 팔 계획이라면 원금이 거의 안 줄어 있습니다. 5년 뒤 매도 시 남은 원금이 생각보다 많다는 점을 자금 계획에 넣어야 합니다.

반대로 원금균등은 첫 달부터 원금을 똑같이 갚아 잔액이 빠르게 줄고, 그래서 총이자가 3,511만원 적습니다. 초기 부담을 감당할 수 있다면 유리한 이유입니다.

DSR 때문에 원하는 만큼 못 빌립니다

이 계산기는 「이만큼 빌리면 얼마를 갚는가」를 계산합니다. 그런데 실제로는 그만큼 빌릴 수 있는지가 먼저입니다.

DSR은 연 소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 규제 비율을 넘으면 원하는 금액을 못 빌립니다. 여기에 스트레스 DSR이 적용되면 실제 금리보다 높은 금리를 가정해 한도를 계산하므로 한도가 더 줄어듭니다.

예를 들어 3억·4%·30년이면 연간 상환액이 약 1,719만원(월 1,432,246원 × 12)입니다. 다른 대출이 없다는 전제에서 이 금액이 DSR 한도 안에 들어와야 실행됩니다.

그래서 순서는 ① 한도 확인 → ② 이 계산기로 상환액 확인입니다. 한도부터 보려면 2026 DSR 대출한도 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

월 상환액이 소득의 몇 %면 적당한가

규제 비율과 별개로 실제 생활이 가능한 선이 있습니다. 흔히 쓰는 기준은 월 상환액이 월 소득의 30% 이내입니다.

3억을 4%·30년으로 빌려 월 1,432,246원을 갚는다면, 이 기준으로는 월 소득 478만원 이상이 필요합니다. 부부 합산이면 나눠서 볼 수 있습니다.

· 30%를 넘으면 예기치 못한 지출이나 금리 상승에 취약해집니다.
· 변동금리라면 여유를 더 둬야 합니다. 앞의 금리별 표에서 본 것처럼 1%p만 올라도 월 178,219원이 늘어납니다.
· 관리비·재산세·보험 같은 고정비도 함께 나갑니다. 대출 상환액만 보고 계산하면 빠듯해집니다.

기간을 늘려 월 부담을 낮추는 방법이 있지만, 앞에서 본 대로 총이자가 크게 늘어납니다. 기간을 늘리기보다 금액을 줄이는 쪽이 총비용 면에서는 낫습니다.

한 가지 더 — 40년 만기를 택하면 상환이 은퇴 후까지 이어집니다. 35세에 빌려도 75세까지입니다. 소득이 끊긴 뒤에도 월 125만원을 계속 내야 한다면 그 자체가 위험입니다. 참고로 같은 집을 담보로 반대 방향으로 쓰는 제도도 있습니다. 대출을 갚는 대신 집을 담보로 매달 연금을 받는 방식인데, 나이와 집값에 따라 수령액이 정해집니다. 은퇴 이후 계획을 함께 세우실 거라면 2026 주택연금 총정리 — 자격·수령액·중도해지 함정을 같이 보시는 편이 낫습니다.

원리금균등 vs 원금균등 vs 만기일시, 뭐가 유리할까?

세 방식은 "매달 얼마를 갚느냐"와 "총이자가 얼마냐"가 다릅니다. 아래는 3억 · 연 4.5% · 30년으로 똑같이 빌렸을 때 방식별 차이입니다(계산기로 직접 검증한 값).

총이자만 보면 원금균등이 원리금균등보다 약 4,160만원 적습니다. 대신 첫 달 상환액이 약 44만원 더 높죠. 여유가 있다면 원금균등이 이자 면에서 유리하고, 매달 금액을 고정해 가계를 관리하고 싶다면 원리금균등이 편합니다. 만기일시는 매달 부담이 가장 작은 대신 원금이 전혀 줄지 않아 총이자가 압도적으로 많아, 보통 전세대출이나 단기 상품에서 씁니다.

금리 1%p·기간 10년이 총이자를 이렇게 바꾼다

대출에서 가장 무서운 건 작은 차이가 쌓이는 겁니다. 앞에서는 금리와 기간을 따로 봤는데, 둘을 함께 놓으면 선택의 크기가 한눈에 보입니다. 3억 · 원리금균등 기준으로 금리 3~6%와 기간 20·30·40년을 전부 교차해 계산한 값입니다.

먼저 원래 하던 비교입니다. 4.5% · 30년은 월 1,520,056원 · 총이자 2억 4,722만원입니다. 여기서 금리만 1%p 올려 5.5%가 되면 총이자가 3억 1,321만원으로 6,599만원 늘어납니다. 반대로 금리는 그대로 두고 기간만 10년 줄여 20년으로 하면 총이자가 1억 5,551만원, 9,171만원이 줄어듭니다. 월 상환액은 189만 7,948원으로 37만 7,892원 올라갑니다. 월 38만원을 더 감당하면 9,171만원을 아끼는 셈입니다.

🔴 40년 열에서 이 글에서 가장 무서운 숫자가 나옵니다 — 금리 4%로 40년을 빌리면 총이자가 3억 183만원, 즉 빌린 원금 3억을 넘어섭니다. 이자로 집을 한 채 더 사는 셈입니다. 3.9%까지는 2억 9,291만원으로 원금 아래이므로, 총이자가 원금을 넘어서는 경계가 금리 3.9%와 4% 사이에 있습니다. 6%까지 가면 총이자 4억 9,231만원으로 원금의 1.6배가 됩니다.

그런데 40년을 택해서 얻는 것은 생각만큼 크지 않습니다. 4% 기준으로 20년은 월 181만 7,941원, 40년은 월 125만 3,815원입니다. 기간을 두 배로 늘렸는데 월 부담은 56만 4,126원, 31%만 줄어듭니다. 그 대가로 총이자는 1억 3,631만원에서 3억 183만원으로 2.2배가 됩니다. 월 56만원을 아끼려고 1억 6,553만원을 더 내는 거래입니다.

그래서 0.1%p라도 낮은 금리, 감당 가능한 선에서 짧은 기간, 그리고 갈아타기 비교가 큰 돈을 좌우합니다. 기간 연장은 「월 부담을 못 버틸 때 쓰는 마지막 수단」으로 두시는 편이 맞습니다.

빌리기 전에 꼭 따질 함정 4가지

계산기 숫자가 좋아 보여도, 실제로는 아래 때문에 결과가 달라지거나 손해를 볼 수 있습니다.

② 거치기간의 함정 — 거치(이자만 내는 기간)를 두면 매달 부담은 줄지만 그동안 원금이 전혀 안 줄어 총이자가 늘어납니다. 거치가 끝나면 상환액이 확 뛰니, 거치는 짧을수록 좋습니다. (이 계산기는 거치 없는 기준입니다.)

③ 변동금리 리스크 — 변동·혼합금리는 금리가 오르면 상환액도 같이 오릅니다. 위 표처럼 1%p 차이가 수천만원이니, 금리 상승기엔 고정금리 비중을 따져보세요.

④ 중도상환수수료 — 대출 후 보통 3년 안에 갚으면 0.5~1.2%가량 수수료가 붙습니다. 갈아타기나 조기상환을 계획한다면 아끼는 이자에서 이 수수료를 빼고 계산해야 진짜 이득이 보입니다.

자주 묻는 질문

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