2026 주택연금 계산기 (나이·집값 → 예상 월 수령액 자동계산 | 70세 5억이면 월 153만원?)

부부 중 나이 적은 분이 만 70세이고 시세 5억원 주택이면 주택연금은 월 153만 9,000원, 연 1,846만 8,000원입니다. 집을 팔지 않고 그대로 살면서 국가 보증으로 평생 받는 돈입니다. 가입 조건은 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 합산 공시가격 12억 이하. 아래 계산기에 나이와 집값만 넣으면 예상 월 수령액이 바로 나오고, 이어지는 표에는 나이·집값 조합별 금액을 미리 계산해 뒀습니다.

① 집값별 월 수령액 — 나이별로 한눈에

가장 많이 찾는 조합을 미리 계산해 뒀습니다. 세로가 주택 시세, 가로가 부부 중 연소자 나이입니다. 종신지급방식 정액형·일반주택 기준이고, 단위는 만원입니다.

표를 세로로 읽으면 집값이 1억 오를 때마다 얼마가 늘어나는지가 보입니다. 70세는 2억에서 9억까지 61.5만 → 277.0만원으로 거의 그대로 비례합니다. 주택연금은 집값에 비례해 계산되기 때문입니다.

그런데 표 오른쪽 아래는 비례가 깨집니다. 80세는 9억, 75세는 10억에서 금액이 완전히 멈춥니다. 나이가 많으면 받을 기간이 짧아 총 대출한도에 먼저 닿기 때문입니다. 80세는 9억 주택이든 12억 주택이든 똑같이 406.0만원이고, 75세는 10억부터 12억까지 366.6만원으로 동일합니다.

70세도 12억 근처에서 브레이크가 걸립니다. 11억 338.6만원 → 12억 341.4만원으로 2.8만원밖에 늘지 않습니다. 그 아래 구간이 1억당 30만원씩 늘던 것과 비교하면 사실상 멈춘 셈입니다. 이 구간에 해당하면 집값을 더 높게 잡아도 연금은 거의 늘지 않습니다.

② 나이별 월 수령액 — 몇 살에 가입할까

"조금 더 기다렸다가 가입하면 얼마나 늘어날까"에 답하는 표입니다. 세로가 가입 시점의 연소자 나이, 가로가 주택 시세입니다.

5억 주택을 기준으로 보면 55세 78.0만 → 80세 241.6만원으로 3.1배가 됩니다. 늦게 가입할수록 매달 받는 돈이 커지는 것은 분명합니다. 다만 그만큼 받는 기간이 짧아진다는 점이 함께 계산돼야 합니다.

구간별 증가 속도가 다르다는 점도 눈여겨보세요. 5억 주택 기준 55세→60세는 월 27.3만원이 늘지만, 75세→80세는 월 51.0만원이 늘어납니다. 같은 5년인데 뒤쪽이 거의 두 배입니다. 나이가 많아질수록 1년의 값이 커집니다.

③ 5억 주택 기준 월·연 수령액 (원 단위)

연 단위로 보면 규모가 더 실감 납니다. 국민연금·기초연금과 합산해 노후 현금흐름을 짤 때 쓰시면 됩니다.

70세에 가입하면 연 1,846만 8,000원입니다. 55세에 가입해도 연 936만원이 나옵니다. 근로소득 없이, 살던 집에 그대로 살면서 생기는 현금이라는 점에서 주택연금이 노후 현금흐름의 가장 큰 한 축이 되는 이유가 여기 있습니다.

④ 나도 받을 수 있나요? (가입 자격)

주택연금 가입의 첫 관문은 자격 확인입니다. 아래 네 가지를 모두 충족하면 됩니다.

· 나이 : 부부 중 1명만 만 55세 이상이면 됩니다. 본인이 55세 미만이어도 배우자가 55세 이상이면 신청할 수 있어요. 단, 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람(연소자) 기준으로 계산합니다.
· 집값 : 부부가 가진 모든 주택의 공시가격 합산이 12억원 이하여야 합니다. (실거래가 아니라 공시가격 기준!) 실거래가가 12억을 넘어도 공시가격 합산이 12억 이하면 가능합니다.
· 주택 수 : 다주택자도 공시가격 합산 12억 이하면 가입할 수 있어요. 공시가격 12억 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분을 조건으로 가능합니다.
· 주택 종류 : 일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔까지 됩니다.

💡 실거주 요건 완화(2026.6.1~) : 원래는 담보 주택에 실제로 살아야 했지만, 이제 요양시설 입소·장기 입원·자녀 봉양 등 불가피한 사유가 인정되면 실거주하지 않아도 가입할 수 있고, 공사 승인을 받으면 임대도 가능해졌습니다.

⑤ 얼마나 받나요? (공식 월지급금 표)

월지급금은 가입 나이와 주택 가격으로 결정되며, 나이가 많을수록·집값이 클수록 많아집니다. 아래는 한국주택금융공사가 공개한 종신지급방식 정액형(일반주택) 공식 예시로, 추정값이 아닌 공사 발표 수치입니다. (2026.3.1 기준, 단위 : 만원)

※ 부부는 연소자 연령 기준. 실제 금액은 담보주택 시세·감정평가액에 따라 달라집니다. 위 계산기는 이 표 사이 값을 선형보간해 보여줍니다.

실제 예시 (직접 검증한 값)

· 70세·5억 주택 → 월 153만 9,000원 (연 1,846만 8,000원)
· 65세·4억 주택 → 월 101만 1,000원 (연 1,213만 2,000원)
· 75세·7억 주택 → 월 266만 9,000원 (연 3,202만 8,000원)

📈 2026년 3월부터 더 늘었습니다. 공사가 계리모형을 전면 재설계해 신규 가입자 월 수령액이 평균 3.13% 인상됐어요. 공사가 든 예가 평균 가입자인 72세·4억 주택으로, 기존 월 129만 7,000원에서 133만 8,000원으로 월 4만 1,000원 늘었습니다. (기존 가입자에게는 소급 적용되지 않아요.)

⑥ 계산기 값과 공사 금액이 조금 다를 수 있습니다

솔직하게 밝혀 둡니다. 바로 위에서 공사 발표 예시로 72세·4억 = 133만 8,000원을 적었는데, 이 페이지 계산기에 같은 조건을 넣으면 134만 8,600원이 나옵니다. 약 1만 600원, 0.8% 차이입니다.

이유는 계산 방식입니다. 공사는 만 나이 한 살 단위로 표를 갖고 있지만, 공개된 예시표는 5세 단위(55·60·65·70·75·80세)입니다. 이 페이지 계산기는 그 사이를 직선으로 이어(선형보간) 채웁니다. 실제 곡선은 나이가 많아질수록 가팔라지는데 직선은 그 휘어짐을 담지 못해, 구간 중간 나이에서 조금 높게 나옵니다.

그래서 이렇게 읽으시면 정확합니다.

· 5세 단위 나이(55·60·65·70·75·80세)는 공사 공식 표와 정확히 일치합니다. 위 ⑤번 표와 ①번 표의 같은 칸을 비교해 보시면 소수점까지 같습니다.
· 그 사이 나이(예: 62세·72세·78세)는 1만원 안팎 높게 나올 수 있습니다. 방향은 항상 「조금 높게」이므로, 중간 나이라면 표의 값에서 1만원쯤 빼서 보수적으로 잡으시면 됩니다.
· 계약 전 최종 확인은 반드시 공사 '예상연금조회'로 하세요. 그것이 실제 계약 금액입니다.

⑦ 1년 늦게 가입하면 얼마나 늘어날까

가입 시기를 고민하는 분이 가장 궁금해하는 계산입니다. ③번 표의 5억 주택 값을 5년 간격으로 나눠 보면 이렇게 됩니다.

1년 더 기다리면 5억 주택 기준 월 4만~10만원이 늘고, 그 폭은 나이가 많을수록 커집니다. 다만 이건 매달 받는 금액만 본 것입니다. 1년을 늦추면 그 1년치 연금(70세 기준 약 1,847만원)을 아예 못 받습니다.

단순 계산으로, 70세에 가입해 1년 먼저 받기 시작한 사람을 71세 가입자가 따라잡으려면 20년 넘게 걸립니다(1년치 1,847만원 ÷ 월 증가 약 7만 3,000원 ≈ 253개월). 그래서 "필요할 때가 가입할 때"라는 말이 나옵니다. 현금이 지금 필요하면 늦출 이유가 크지 않습니다.

⑧ 12억·80세 상한 — 더 비싼 집, 더 늦은 나이는?

①번 표에서 확인되는 두 개의 천장을 정리합니다.

· 집값 천장 : 가입 자격은 공시가격 12억 이하지만, 월지급금 계산에 쓰이는 시세도 12억까지만 반영됩니다. 시세 15억 주택이어도 12억으로 계산합니다.
· 나이 천장 : 공사 공개표가 80세까지라, 이 계산기도 80세 이상은 80세 기준으로 계산합니다. 실제로는 80세 이후에도 조금씩 늘어나므로, 85세라면 표의 80세 값보다 더 받는다고 보시면 됩니다.
· 총액 천장 : 앞서 본 대로 80세는 9억, 75세는 10억에서 금액이 멈추고, 70세는 12억 구간에서 증가폭이 2.8만원으로 급감합니다. 이 구간에서는 집값이 더 커져도 연금이 사실상 늘지 않습니다.

공시가격과 시세를 헷갈리면 판단이 통째로 어긋납니다. 가입 여부는 공시가격 12억, 금액은 시세로 갈린다는 점만 기억하시면 됩니다.

⑨ 세금 혜택 + 놓치면 손해인 함정

받는 혜택

주의·함정 (솔직하게)

⑩ 보증료는 실제로 얼마나 드나

주택연금에서 눈에 잘 안 띄는 비용이 보증료입니다. 두 종류가 있습니다.

· 초기보증료 : 가입 시 한 번. 주택가격의 1.0%입니다(2026.3.1 신규 신청분부터 1.5%에서 인하). 5억 주택이면 500만원입니다.
· 연보증료 : 매년. 보증잔액(그동안 받은 연금 + 이자의 누계)의 0.75%입니다. 초기에는 잔액이 작아 부담이 적고, 시간이 갈수록 커집니다.

둘 다 현금으로 내는 것이 아니라 연금 지급액에서 빠지지 않고 대출 잔액에 얹힙니다. 그래서 매달 통장에 들어오는 금액은 표 그대로이고, 대신 나중에 집을 정산할 때 갚을 금액이 커집니다.

2026년 개선으로 초기보증료 환급 가능 기간이 3년에서 5년으로 늘었습니다. 가입 후 5년 안에 해지하면 초기보증료 일부를 돌려받을 수 있다는 뜻이라, "일단 가입해 보고 아니면 접는다"의 부담이 조금 줄었습니다.

⑪ 집을 파는 것과 비교하면

주택연금을 고민할 때 실제 선택지는 보통 세 가지입니다. 어느 쪽이 무조건 낫다고 말할 수 없어서, 무엇이 갈리는지만 정리합니다.

· 주택연금 : 살던 집에 그대로 살면서 평생 매달 받습니다. 5억·70세면 월 153만 9,000원. 집값이 올라도 금액은 그대로이고, 나중에 정산하고 남으면 상속됩니다.
· 팔고 작은 집으로 이사 : 차액이 목돈으로 손에 들어옵니다. 대신 중개수수료·취득세·이사 비용이 들고 생활권이 바뀝니다. 목돈을 굴려 월 153만 9,000원을 만들려면 세후 연 3.7%가 필요합니다(1,846만 8,000원 ÷ 5억).
· 팔고 전월세 : 목돈이 가장 크게 남지만 주거가 불안정해지고 보증금·월세가 계속 나갑니다.

판단 기준은 결국 "이 집에 계속 살고 싶은가"입니다. 계속 살 생각이면 주택연금이 이사 비용과 거주 불안을 동시에 없애 줍니다. 어차피 옮길 생각이라면 파는 쪽이 선택지가 넓습니다. 다만 주택연금은 중도 해지 비용이 크므로(⑨번 참고) 처음부터 오래 살 집에 걸어야 합니다.

⑫ 국민연금·기초연금과 함께 볼 때

주택연금 하나만 놓고 판단하면 그림이 반쪽입니다. 노후 현금흐름은 보통 국민연금 + 기초연금 + 주택연금 세 축으로 짭니다.

· 국민연금은 낸 만큼·오래 낸 만큼 받습니다. 62~65세부터 나옵니다.
· 기초연금은 65세 이상 소득 하위 70%에게 나옵니다. 주택연금 수령액은 기초연금 소득인정액에 산입되지 않는 것이 원칙이지만, 담보로 잡힌 주택 자체는 재산으로 평가되므로 개별 확인이 필요합니다.
· 주택연금은 55세부터, 집이 있으면 소득과 무관하게 가능합니다.

세 가지가 겹치면 노후 소득이 크게 안정됩니다. 실제로 기초연금 수급권자이면서 부부 합산 2억 5천만원 미만 1주택이라면 주택연금 우대방식으로 일반형보다 최대 20% 안팎을 더 받을 수 있습니다. 이 계산기는 일반형 기준이라 우대방식 금액은 공사 상담으로 확인하세요.

내 예상연금이 실제로 얼마인지 공사 사이트에서 직접 확인하는 순서는 2026 주택연금 총정리 — 예상연금조회로 직접 확인에 화면 순서대로 정리해 뒀습니다.

⑬ 이 계산기가 못 하는 것

이 계산기는 종신지급방식 정액형·일반주택 한 가지만 계산합니다. 실제 주택연금에는 다른 선택지가 있고, 그 금액은 여기서 나오지 않습니다.

· 확정기간방식(10·15·20·25·30년만 받고 끝) — 같은 조건에서 종신형보다 월 금액이 큽니다.
· 대출상환방식(주담대를 먼저 갚는 용도로 일부를 목돈으로) — 목돈을 뺀 만큼 월 금액이 줄어듭니다.
· 우대방식(기초연금 수급권자 + 2억 5천만원 미만 1주택) — 일반형보다 많습니다.
· 초기증액형·정기증가형 — 초반에 많이 받거나 해마다 늘어나는 형태입니다.
· 노인복지주택·주거목적 오피스텔은 일반주택과 지급표가 다릅니다.

또 앞서 밝힌 대로 5세 단위 사이 나이는 1만원 안팎 높게 나옵니다. 이 페이지의 표와 계산기는 "받을지 말지, 대략 얼마인지"를 가늠하는 용도로 쓰시고, 계약 금액은 공사 예상연금조회(hf.go.kr)나 콜센터 1688-8114로 확인하세요.

다른 계산이 필요하시면 팁모아 계산기 모음에 연금·세금·대출 계산기를 한곳에 모아 뒀습니다.

⑭ 자주 묻는 질문 (FAQ)

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