2026 전월세 재계약 계산기 (임대료 5% 상한·전월세전환율 자동계산 | 기준금리 인상으로 4.5% → 4.75%, 보증금 1억이면 월세 2만원 더)

결론부터 — 2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올리면서, 전세를 월세로 돌릴 때의 법정 상한(전월세전환율)이 4.50%에서 4.75%로 올랐습니다. 전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면, 집주인이 요구할 수 있는 월세 상한이 375,000원에서 395,833원으로 월 20,833원, 1년이면 250,000원 늘어난 것입니다. 재계약 시 보증금·월세를 올릴 수 있는 한도는 그대로 5%입니다.

문제는 지금 검색해서 나오는 계산기와 블로그 상당수가 아직 전환율을 4.5%로 적어 두고 있다는 점입니다. 기준금리 2.50% 시절 값이고, 2026년 7월 16일부터는 4.75%가 맞습니다. 아래 계산기는 ① 재계약 때 집주인이 올릴 수 있는 법정 한도(5%)와 ② 보증금을 월세로 돌릴 때의 법정 최대 월세(4.75%)를 한 번에 계산하고, 집주인이 제시한 조건이 상한을 넘는지까지 판정합니다. 4.75%로 계산했을 때와 4.50%로 계산했을 때의 차액도 원 단위로 같이 보여 줍니다.

1. 재계약 때 집주인이 올릴 수 있는 한도 — 5%

주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구를 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1"로 제한합니다. 20분의 1 = 5%입니다. 시행령 제8조 제1항도 같은 내용을 다시 적고, 제2항에서 "임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 못 박습니다. 즉 1년에 한 번, 최대 5%입니다.

여기서 자주 오해가 생깁니다. 5%는 "올려도 된다"는 권리가 아니라 "여기까지만"이라는 천장입니다. 그리고 이 천장은 계약갱신요구권을 행사한 갱신과 묵시적 갱신에 적용됩니다. 임차인이 갱신요구권을 이미 한 번 썼고 그 2년이 끝난 뒤 새로 맺는 계약은 신규 계약이라, 이 5% 제한을 받지 않습니다.

또 하나. 법 제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있다고 합니다(2020년 7월 31일 신설). 내 지역이 조례로 상한을 낮췄다면 그쪽이 우선이니, 계산기의 인상률 칸에 그 값을 넣으면 됩니다.

말로만 보면 감이 잘 안 오니 보증금별로 5%가 실제 얼마인지 위 계산기로 뽑아 두었습니다. 오른쪽 열은 그 보증금을 5%까지 올린 뒤 전액 월세로 돌릴 때의 법정 최대 월세입니다(전환율 4.75% 적용).

전세 2억 원이면 1,000만 원까지, 3억 원이면 1,500만 원까지 올릴 수 있습니다. 목돈으로 보이지만 월세로 환산하면 이야기가 달라집니다. 늘어난 보증금 1,500만 원을 전환율 4.75%로 나누면 월 59,375원어치입니다(15,000,000 × 4.75% ÷ 12). 집주인이 "보증금 1,500만 원 올릴까요, 아니면 월 6만 원 받을까요"라고 묻는다면 사실상 같은 값을 두 방식으로 말하고 있는 것입니다. 어느 쪽이 유리한지는 8장에서 따로 정리했습니다.

2. 전세를 월세로 돌릴 때 — 전환율 4.75%가 상한

집주인이 "보증금 좀 빼고 월세로 돌리자"고 할 때 적용되는 게 월차임 전환 시 산정률의 제한(법 제7조의2)입니다. 조문은 다음 둘 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 합니다.

2026년 7월 16일 기준금리가 2.75%이므로 제2호는 4.75%, 제1호는 10%입니다. 낮은 쪽인 4.75%가 상한입니다. 계산식은 간단합니다.

국토교통부·법무부가 배포한 「주택임대차보호법 해설집」도 같은 식으로 계산합니다. 해설집 예시는 전세 5억 원을 보증금 3억 원 + 월세 67만 원 또는 보증금 2억 원 + 월세 100만 원으로 바꾸는 경우인데, 전자는 전환액 2억 원 × 4% ÷ 12 = 666,667원, 후자는 3억 원 × 4% ÷ 12 = 1,000,000원입니다. 당시 기준금리가 2%여서 전환율이 4%였을 뿐, 식은 지금과 같습니다.

3. 기준금리가 오르면 내 월세 상한도 오릅니다

여기가 이번 달에 실제로 바뀐 부분입니다. 전환율 상한이 기준금리에 연동돼 있으니, 기준금리가 오르면 집주인이 요구할 수 있는 월세도 함께 올라갑니다.

보증금 2억 원을 돌린다면 차이는 두 배인 월 41,667원(연 500,000원)입니다. 지금 인터넷에 있는 전월세 계산기와 블로그 글 중 상당수가 4.5%로 고정돼 있어, 그 값을 믿고 협상하면 집주인이 요구할 수 있는 금액을 잘못 알게 됩니다. 반대로 세입자 입장에서는 4.75%가 상한일 뿐 반드시 그 값을 받아들여야 하는 것도 아닙니다. 시장 전환율이 법정 상한보다 낮은 지역이 많으므로, 한국부동산원이 공표하는 지역별 실거래 전환율을 근거로 협상할 여지가 있습니다.

참고로 상가는 기준이 다릅니다. 상가건물임대차보호법은 12%와 기준금리 × 4.5 중 낮은 비율인데, 2.75% × 4.5 = 12.375%라 상한 12%에 걸려 이번 인상과 무관하게 12% 그대로입니다.

내 지역의 실제 전환율이 몇 퍼센트인지 직접 확인하는 순서는 2026 전월세 재계약 총정리 — 내 지역 전환율 직접 확인에 눌러 본 화면 그대로 정리해 두었습니다. 법정 상한만 알고 가는 것보다, 내 동네 실거래 전환율을 같이 들고 가는 쪽이 협상에서 훨씬 강합니다.

4. 보증금과 월세를 동시에 바꿀 때 — 법에 통합 기준이 없습니다

실제 재계약에서 가장 헷갈리는 상황입니다. "전세 3억 원이었는데 보증금 2억 원 + 월세 60만 원으로 하자"처럼 보증금은 줄고 월세는 생기는 경우, 5%를 무엇에 곱해야 할까요?

법 문언은 "차임이나 보증금의 20분의 1"이라 각각을 봅니다. 그런데 보증금이 줄고 월세가 생기는 조합에서는 "각각"이 성립하지 않습니다. 국토교통부·법무부 해설집도 동시 조정에 대한 통합 계산 기준을 따로 제시하지 않습니다. 실무에서는 보증금을 월세로 환산한 환산월차임으로 총액을 비교하는 방식이 널리 쓰이는데, 이 개념 자체는 법 제6조의3 제1항 제1호(손해배상액 산정)에 정의돼 있습니다.

다행히 전환이 없다면 두 관점은 정확히 같은 답을 냅니다. 보증금과 월세를 각각 5% 올린 결과와, 환산월차임을 5% 올린 결과가 항상 일치하기 때문입니다.

두 관점이 갈리는 건 보증금과 월세 사이의 전환이 섞일 때뿐이고, 이때 기준이 되는 게 전환율입니다. 그래서 계산기는 환산월차임 상한에서 새 보증금의 몫을 뺀 나머지를 법정 최대 월세로 계산합니다.

같은 방식으로 전세 3억 원에서 남기는 보증금을 바꿔 가며 계산하면 이렇게 됩니다. 인상률 5%를 다 쓰고 전환율 4.75%를 적용한 법정 최대 월세입니다.

표를 세로로 읽으면 규칙이 보입니다. 월세로 돌리는 보증금이 5,000만 원 늘 때마다 월세 상한이 197,917원씩 올라갑니다(50,000,000 × 4.75% ÷ 12). 당연한 결과지만, 협상 자리에서 "보증금 5,000만 원을 빼면 월세는 20만 원 선까지"라는 기준을 갖고 있는 것과 없는 것은 전혀 다릅니다.

📌 하나 덧붙이면, 전세에서 반전세로 바뀌는 순간 그 월세는 연말정산 세액공제 대상이 됩니다. 총급여 5,500만 원 이하면 월세의 17%, 5,500만 원 초과 8,000만 원 이하면 15%입니다. 위 표에서 월세 455,208원이 나온 조건이라면 1년치가 약 546만 원이고, 총급여 5,500만 원 이하일 때 그 17%인 약 92만 8,000원이 공제 대상입니다. 월세로 돌리는 것이 무조건 손해만은 아니라는 뜻이라, 2026 월세 세액공제 계산기로 내 총급여 기준 환급액을 같이 확인해 보시길 권합니다.

이 방식이 유일한 정답은 아닙니다. 분쟁이 실제로 붙으면 주택임대차분쟁조정위원회(한국부동산원·LH 운영)나 법원의 판단을 받아야 합니다. 다만 협상 자리에서 "그 금액이 어떻게 나온 숫자냐"를 따질 때는, 근거 있는 숫자를 들고 가는 쪽이 훨씬 유리합니다.

5. 계약갱신요구권 — 언제, 어떻게

재계약 협상 자체를 가능하게 하는 게 계약갱신요구권입니다. 시기를 놓치면 5% 상한도 못 씁니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법 제6조의3 제1항에 9가지로 한정돼 있습니다. 2기 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 합의 후 상당한 보상 제공, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 주택 멸실, 철거·재건축, 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주, 그 밖의 중대한 의무 위반입니다. 이 중 실무에서 가장 다툼이 많은 게 실거주인데, 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 따릅니다. 그 배상액을 계산할 때 쓰는 개념이 바로 앞에서 본 환산월차임(갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 등)입니다.

6. 이미 더 냈다면 — 돌려받을 수 있습니다

법 제10조의2는 이렇게 정합니다. "임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다."

즉 상한을 넘겨 냈다는 사실만 확인되면 초과분은 부당이득이 되어 반환 청구 대상입니다. 다만 현실적인 순서는 이렇습니다.

계약이 끝나기 전에 다투는 걸 부담스러워하는 분이 많은데, 반환 청구권은 계약 종료 후에도 살아 있습니다. 보증금을 돌려받는 시점에 정산을 요구하는 것도 방법입니다.

7. 기준금리가 또 바뀌면 내 월세 상한은 얼마가 되나

이 글에서 가장 오래 쓸모 있는 부분입니다. 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p로 정해져 있고, 법 조문이 "한국은행에서 공시한 기준금리"를 그대로 인용하기 때문에 별도의 시행일 없이 기준금리가 바뀌는 순간 상한도 함께 바뀝니다. 다음 금융통화위원회 통화정책방향 결정회의는 2026년 8월 27일입니다.

그래서 결과가 어느 쪽으로 나오든 바로 찾아볼 수 있게, 있을 법한 구간을 미리 계산해 두었습니다. 인상률을 적용하지 않고 보증금을 그대로 월세로 돌릴 때의 상한입니다.

표에서 바로 읽히는 규칙이 하나 있습니다. 기준금리가 0.25%p 움직일 때마다 보증금 1억 원당 월세 상한은 20,833원씩 따라 움직입니다(100,000,000 × 0.25% ÷ 12). 보증금 2억이면 41,667원, 3억이면 62,500원입니다. 내 보증금이 몇 억인지만 알면 금통위 결과가 나온 날 바로 환산할 수 있습니다.

한 가지 더. 법은 ① 연 1할(10%)과 ② 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽을 상한으로 삼는데, 기준금리가 3.25%까지 올라도 5.25%라 10%에는 한참 못 미칩니다. 계산해 보면 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 제1호(10%)는 작동하지 않습니다. 당분간은 "기준금리 + 2%" 한 줄만 기억하시면 됩니다.

8. 이 계산기가 하지 못하는 것

숫자를 그대로 믿고 협상에 들어가기 전에, 이 계산기가 다루지 않는 것을 먼저 알고 계시는 편이 안전합니다.

특히 마지막 항목이 실전에서 제일 중요합니다. 보증금 5,000만 원을 더 넣는 것과 월세 197,917원을 더 내는 것 중 무엇이 유리한지는 그 5,000만 원을 어디서 구하느냐에 달려 있습니다. 전세대출 금리가 연 4.75%보다 낮으면 보증금을 올리는 쪽이, 높으면 월세를 내는 쪽이 유리합니다. 뒤집어 말하면 전환율 4.75%는 사실상 "집주인이 부르는 금리"인 셈입니다. 지금 내 조건으로 얼마를 빌릴 수 있고 월 이자가 얼마인지는 2026 전세자금대출 계산기에서 보증금 한도와 월 이자를 함께 확인하실 수 있습니다.

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9. 자주 묻는 질문

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