2026 전세자금대출 계산기 (보증금·한도·월 이자 자동계산 ㅣ 3억 전세, 얼마 빌릴까?)

전세보증금 3억 원이면 시중은행 일반 전세대출로 최대 2억 4,000만 원(보증금의 80%)까지, 월 이자는 금리 4.5% 기준 90만 원입니다. 그런데 정부지원 상품은 금리가 절반이에요 — 같은 2억을 빌려도 시중은행(4.5%)은 월 75만 원, 청년버팀목(2.5%)은 월 41만 6,667원으로 매달 33만 3,333원, 2년이면 800만 원 차이입니다. 대신 정부지원 상품에는 한도가 있어 버팀목은 1억 2,000만 원, 청년버팀목은 2억 원에서 멈춥니다. 아래 계산기에 보증금을 넣으면 바로 나오고, 이어지는 표 다섯 개에는 보증금·상품·금리·1주택자 여부별 결과를 미리 계산해 두었습니다.

전세대출, 보증금의 몇 %까지 나올까? (일반 80%·버팀목 70%)

전세대출은 아무 조건 없이 원하는 만큼 빌려주는 게 아니라, 전세보증금의 일정 비율까지만 빌려줘요. 세입자가 전세대출을 받으려면 은행이 아니라 공적 보증기관(HUG·HF·SGI) 중 한 곳의 보증을 받아야 하는데, 이 보증기관이 정한 비율과 한도가 실제 대출액을 좌우합니다.

2026년 기준 대략적인 대출비율은 이렇습니다.

• 시중은행 일반 전세대출: 보증금의 80%(수도권·규제지역 기준)
• 버팀목(일반): 보증금의 70%(신혼·2자녀·청년가구는 80%)
• 청년버팀목: 보증금의 80%

예를 들어 보증금 3억 원짜리 집에 일반 전세대출을 받으면 최대 2억 4,000만 원(3억 × 80%)까지, 나머지 6,000만 원은 내 돈으로 채워야 한다는 뜻이에요.

상품별 한도·금리 비교 (버팀목 1.2억·청년버팀목 2억)

같은 전세대출이라도 상품마다 비율·한도·금리·자격이 완전히 달라요. 소득과 나이가 조건에 맞는다면 정부지원 상품(버팀목)의 금리가 시중은행의 절반 수준이라 훨씬 유리합니다.

※ 금리는 소득·보증금·우대조건에 따라 달라지는 변동금리예요. 버팀목·청년버팀목은 임차보증금 상한(수도권 3억, 전용 85㎡ 이하)과 순자산 기준이 있어요.

내 전세대출 계산 예시 (보증금 3억이면 월 90만원)

계산기에 자주 넣는 조건으로 미리 계산해 봤어요. 모두 만기일시(매달 이자만 내는 방식) 기준입니다.

같은 2억을 빌려도 시중은행(4.5%)이면 월 75만 원, 청년버팀목(2.5%)이면 월 41만 6,667원이에요. 매달 33만 3,333원, 2년이면 정확히 800만 원 차이가 납니다. 그래서 자격이 되면 정부지원 상품부터 알아보는 게 이득이에요. 다만 한도에 걸리지 않는지를 먼저 봐야 합니다(아래 표).

보증금별로 얼마 빌리고 월 이자는 얼마인가

위 계산기를 보증금만 바꿔가며 그대로 돌린 결과입니다. 일반 시중은행(보증금 80%) · 금리 4.5% · 2년 기준이에요.

구조가 단순합니다. 대출액도 자기부담금도 월 이자도 보증금에 정비례합니다. 보증금 1억이면 8,000만원을 빌리고 2,000만원이 내 돈, 월 이자 30만원이에요. 3억이면 각각 2억 4,000만·6,000만·90만원이 됩니다.

📌 여기서 놓치기 쉬운 것이 내 돈(자기부담금)입니다. "80%까지 빌려준다"는 말은 뒤집으면 보증금의 20%는 반드시 있어야 한다는 뜻이에요. 보증금 5억짜리 집에 들어가려면 1억원이 먼저 있어야 합니다. 대출 한도만 보고 집을 고르면 계약 직전에 막힙니다.

🔴 정부지원 상품에는 「한도의 절벽」이 있습니다

버팀목·청년버팀목은 금리가 시중은행의 절반이라 무조건 유리해 보이지만, 한도가 있습니다. 보증금이 커져도 대출액이 더 늘지 않는 지점이 있어요. 상품 3종을 나란히 돌려 봤습니다.

표의 두 번째·세 번째 열이 어느 순간부터 멈추는 것이 보이시죠.

· 버팀목(일반) — 보증금 70%까지지만 한도가 1억 2,000만원입니다. 보증금 1억 7,143만원(=1.2억 ÷ 70%)을 넘으면 그 위로는 계속 1억 2,000만원이에요. 표의 2억·3억·7억 행이 전부 같은 값입니다.
· 청년버팀목 — 80%까지지만 한도가 2억원입니다. 보증금 2억 5,000만원(=2억 ÷ 80%)부터 멈춥니다.
· 일반 시중은행 — 보증기관 한도가 훨씬 커서 이 구간에서는 계속 80%가 나옵니다.

월 이자로 보면 이 절벽이 더 뚜렷합니다.

🔴 보증금이 7억이어도 버팀목이면 월 이자가 27만원입니다. 금리가 싸서가 아니라 1억 2,000만원밖에 못 빌려서예요. 나머지 5억 8,000만원은 내 돈으로 채워야 합니다. 월 이자가 적다고 좋은 게 아닙니다.

📌 그래서 상품 선택은 이렇게 갈립니다. 보증금이 한도 안에 들어오면 정부지원 상품이 압도적으로 유리하고(금리가 절반), 한도를 크게 넘으면 시중은행밖에 답이 없습니다. 보증금 2억 5,000만원인 청년이라면 청년버팀목으로 2억을 연 2.5%에 빌려 월 41만 6,667원만 내면 되는데, 같은 2억을 시중은행에서 빌리면 월 75만원입니다.

금리 0.5%p가 월 10만원입니다

전세대출은 대부분 만기일시(매달 이자만 내고 원금은 만기에 전세금으로 갚는 방식)라 금리가 곧 월 부담입니다. 보증금 3억·대출 2억 4,000만원에서 금리만 바꿔 봤습니다.

금리 0.5%p마다 월 이자가 정확히 10만원씩 움직입니다(2억 4,000만원 × 0.5% ÷ 12 = 10만원). 2.0%면 월 40만원, 5.5%면 월 110만원이에요. 양 끝의 차이가 월 70만원, 2년이면 1,680만원입니다.

🔴 이 표가 말해 주는 것은 우대금리를 챙기는 값어치입니다. 시중은행 전세대출도 급여이체·카드실적·청약통장 보유 등으로 0.5~1%p가 움직입니다. 서류 몇 장으로 2년에 1,000만원 안팎이 갈리는 셈이에요.

⚠️ 전세대출 금리는 대부분 변동금리입니다. 위 표는 그 금리가 2년 내내 유지된다고 가정한 값이라, 실제로는 갱신 시점에 달라질 수 있습니다.

1주택자면 얼마나 줄어드나 (보증한도 2억)

집이 있으면서 다른 곳에 전세로 사는 비거주 1주택자는 보증기관 3사 모두 보증한도를 2억원으로 제한합니다. 무주택자와 나란히 놓아 봤습니다.

보증금 2억 5,000만원까지는 차이가 없습니다. 80%가 2억 이하라 한도에 안 걸리거든요. 그런데 3억부터 갈라집니다 — 무주택자는 2억 4,000만원, 1주택자는 2억원으로 4,000만원 차이예요. 보증금 5억이면 4억 대 2억으로 2억원 차이가 납니다.

🔴 즉 보증금 3억이 갈림길입니다. 그 아래면 1주택자여도 불리하지 않고, 그 위로 갈수록 자기부담금이 급격히 늘어납니다. 보증금 5억짜리 집이라면 1주택자는 3억원을 현금으로 준비해야 해요.

🚧 여기에 더해 비거주 1주택자의 신규 전세대출을 아예 제한하는 방안이 검토되고 있습니다(위 안내 참조). 확정된 것이 아니므로 지금 계획 중이라면 계약 직전에 은행에서 다시 확인하세요.

2026 전세대출 규제, 뭐가 달라졌나 (보증비율 90→80%·1주택 2억·DSR)

요즘 "전세대출 한도가 줄었다"는 말이 나오는 이유가 있어요. 정부가 가계부채와 갭투자를 잡으려고 전세대출 규제를 계속 강화하고 있기 때문입니다.

• 보증비율 90% → 80%: 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율을 낮춰(6·27 대책) 은행 심사가 더 깐깐해졌어요.
• 1주택자 보증한도 2억: 집이 있으면서 다른 곳에 전세로 사는 1주택자는 보증기관 3사 모두 한도를 2억 원으로 제한했어요.
• 1주택자 전세대출 DSR 반영: 10·15 대책으로, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자상환분이 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영돼요. 소득 대비 대출 여력이 줄어드는 셈이에요(무주택자는 대체로 제외).
• 🚧 추가 규제 — 아직 확정 전: 정부는 투기성 전세대출 축소, 보증비율 추가 조정과 함께 비거주 1주택자의 신규 전세대출 원칙적 금지·기존 대출 만기연장 불허까지 검토하고 있어요. 2026년 8월 8일 기준으로 세제개편안은 발표됐지만 전세대출 금융 대책은 검토·예고 단계이고, 직장·교육·부모봉양 등 불가피한 비거주에 예외를 두자는 논의도 함께 있습니다. 확정 전까지 이 내용으로 계약 일정을 정하지 마세요.

규제지역은 10·15 대책으로 서울 전역 + 경기 일부(분당·과천 등)까지 확대됐어요(투기지역은 강남3구·용산 유지). 규제지역과 대책은 자주 바뀌므로, 계약 전에 은행에서 내 대출 가능 여부와 한도를 반드시 먼저 확인하세요.

내 자격이 어느 상품에 맞는지, 은행에서 뭘 물어보고 서류는 무엇을 챙기는지는 2026 전세자금대출 총정리 — 내 보증금으로 얼마까지? 버팀목·청년버팀목 직접 확인에 사례 중심으로 정리해 두었습니다. 이 글은 금액이 얼마인지에 집중합니다.

이럴 땐 주의하세요 (한도 축소·만기연장·갭투자 함정)

이 계산기가 못 하는 것 6가지

숫자를 믿고 계약하시라고, 이 계산기가 다루지 못하는 것을 밝힙니다.

① 내 소득·신용 심사 — 보증금 대비 비율과 상품 한도만 계산합니다. 실제로는 소득·신용·재직에 따라 더 적게 나올 수 있습니다.
② DSR 반영 — 1주택자가 수도권·규제지역에서 받으면 이자상환분이 DSR에 잡히는데, 그 여력은 계산하지 않습니다. DSR 한도는 아래 「함께 보면 좋은 글」의 DSR 계산기로 따로 보세요.
③ 버팀목 자격 요건 — 부부합산 소득·순자산·임차보증금 상한(수도권 3억 등)·전용면적을 확인하지 않습니다. 상품을 고르면 그 조건이 맞다고 전제합니다.
④ 보증기관별 세부 한도 — HUG·HF·SGI가 각각 다르고 지역·주택유형에 따라 갈립니다. 일반 상품은 대표값으로 계산합니다.
⑤ 중도상환수수료·보증료 — 전세보증보험료(보증금·기간에 따라 다름)와 부대비용은 빠져 있습니다.
⑥ 변동금리의 미래 — 넣은 금리가 만기까지 유지된다고 봅니다. 대부분 변동금리라 갱신 때 달라집니다.

정확한 한도는 은행 상담과 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr)에서 확인하세요. 다른 계산이 필요하시면 팁모아 계산기 모음에 40개가 넘는 계산기를 모아 두었습니다.

자주 묻는 질문

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