2026 청약가점 계산기 (무주택기간·부양가족·통장 84점 자동계산)

먼저 알아 두면 좋은 결론 하나 — 부양가족이 1명이면 나머지를 전부 만점 받아도 59점입니다. 무주택 15년(32점)과 청약통장 15년(17점)을 다 채워도 그래요. 수도권 인기 단지 커트라인이 보통 60~70점대인데 60점 문턱에 닿지 못합니다. 청약가점은 무주택기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입기간(17점) = 84점인데, 배점이 가장 큰 항목이 부양가족이라 여기서 총점의 천장이 정해지기 때문입니다. 아래 계산기에서 3가지만 고르면 내 점수가 바로 나오고, 이어지는 표 다섯 개에는 항목별·조합별 점수를 미리 계산해 두었습니다.

1. 나는 가점제? 추첨제? — 84점을 왜 알아야 하나

아파트 청약은 가점제와 추첨제 두 갈래로 당첨자를 뽑습니다. 가점제는 위 84점이 높은 사람부터 순서대로 당첨되는 방식이에요. 민영주택 전용 85㎡ 이하는 가점제 비중이 큽니다(투기과열지구는 75%, 그 외 지역은 40% 안팎). 반대로 85㎡를 넘는 중대형은 추첨 비중이 커서 가점이 낮아도 기회가 있죠.

그래서 내 점수를 아는 게 전략의 시작입니다. 점수가 높으면 인기 단지 85㎡ 이하를, 낮으면 추첨 물량·중대형·무순위 청약을 노리는 식으로 방향이 완전히 갈립니다.

2. 3가지 항목, 점수 계산법 한눈에

① 무주택기간 (최대 32점) — 만 30세가 되는 날부터(30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터) 무주택으로 지낸 기간입니다. 1년당 2점, 15년 이상이면 32점 만점. 단 미혼이면서 만 30세 미만이면 아무리 오래 무주택이어도 0점입니다.

② 부양가족 수 (최대 35점) — 등본에 함께 올라 있는 세대원(배우자·직계존속·미혼 직계비속)이 기준입니다. 본인 5점에서 시작해 1명당 5점씩, 6명 이상이면 35점. 부모님(직계존속)은 세대주로서 3년 이상 계속 모셔야 인정됩니다.

③ 청약통장 가입기간 (최대 17점) — 6개월 미만 1점, 1년 이상부터 매년 1점씩 올라 15년 이상이면 17점. 여기에 배우자 통장 가입기간의 50%(최대 +3점)가 합산됩니다(본인+배우자 합산은 17점 상한).

✅ 실제 계산 예시 (검증값)

3. 무주택기간이 총점을 얼마나 올리나

위 계산기를 항목만 바꿔가며 그대로 돌린 결과입니다. 먼저 무주택기간이에요. 1년당 2점씩 올라 15년이면 32점 만점입니다. 청약통장 5년(7점)을 고정하고 부양가족 수를 3조합으로 놓았습니다.

무주택기간은 총점을 32점까지 끌어올리는 가장 긴 사다리입니다. 부양가족 1명 기준으로 무주택 0년이면 17점인데 15년이면 49점이 돼요. 다만 여기까지가 끝입니다 — 부양가족이 1명이면 무주택을 15년 채워도 통장 5년 기준 49점에 머뭅니다. 커트라인 60점과는 11점 차이예요.

🔴 눈여겨볼 것은 부양가족 5명 열입니다. 무주택 11~12년(24점)에서 61점으로 커트라인 60점을 넘습니다. 같은 조건에서 부양가족 3명은 15년을 채워도 59점으로 못 넘어요. 부양가족 2명 차이가 무주택 15년보다 크게 작용합니다.

청약통장까지 함께 바꾸면 이렇습니다. 부양가족 1명(10점)을 고정한 표예요.

통장을 3년에서 15년으로 늘리면 12점이 올라갑니다(5점 → 17점). 무주택 6년치와 같은 크기예요. 통장은 지금 당장 늘릴 수 없는 항목이지만, 끊지 않고 유지하면 매년 1점씩 확실히 쌓입니다. 반대로 해지하면 그 점수가 통째로 사라집니다.

📌 이 표의 오른쪽 아래 끝이 59점입니다. 무주택 15년 + 통장 15년 + 부양가족 1명, 즉 두 항목을 만점 받은 값이에요. 그런데도 60점이 안 됩니다.

무주택기간은 언제부터 세나 (0점이 나오는 이유)

표에서 「해당 없음 (0점)」 행을 보고 당황하는 분이 많습니다. 실제로 집을 산 적이 없는데도 0점이 나오는 경우가 있거든요. 기산 규칙이 이렇습니다.

· 만 30세가 되는 날부터 셉니다. 미혼이면서 만 30세 미만이면 아무리 오래 무주택이어도 0점이에요.
· 단 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 결혼이 빠르면 그만큼 일찍 시작합니다.
· 나 또는 세대원이 집을 사는 순간 0으로 리셋됩니다. 팔고 나면 판 날부터 다시 쌓기 시작해요.

🔴 그래서 20대 미혼은 이 항목에서 구조적으로 0점입니다. 표의 첫 행(부양가족 1명 기준 17점)이 출발선이에요. 이 구간에서는 청약통장을 일찍 만들어 두는 것이 유일하게 쌓을 수 있는 점수입니다.

4. 🔴 부양가족이 천장을 정합니다

앞 표에서 계속 걸린 것이 부양가족이었죠. 그래서 무주택 15년 이상(32점)과 청약통장 15년 이상(17점)을 다 채웠다고 놓고 부양가족만 바꿔 봤습니다. 내가 받을 수 있는 이론상 최대 점수입니다.

이 표가 이 글에서 가장 중요합니다. 다른 두 항목을 완벽하게 채워도 부양가족이 정한 천장을 넘지 못합니다.

· 부양가족 0명(본인만) — 최대 54점
· 부양가족 1명 — 최대 59점 · 커트라인 60점에 1점 모자랍니다
· 부양가족 2명 — 최대 64점 · 여기서 처음 60점대에 들어갑니다
· 부양가족 3명 — 최대 69점 · 안정권 70점에 1점 모자랍니다
· 부양가족 4명 — 최대 74점 · 안정권 진입
· 부양가족 6명 이상 — 84점 만점

🔴 정리하면 커트라인 60점을 넘으려면 부양가족 2명 이상, 안정권 70점을 넘으려면 4명 이상이 사실상 필요합니다. 「무주택기간을 더 쌓으면 되겠지」라는 계획이 수학적으로 불가능한 경우가 있다는 뜻이에요.

물론 이건 가점제 이야기입니다. 부양가족이 적다면 추첨제 물량·85㎡ 초과 중대형·무순위(줍줍) 청약으로 방향을 바꾸는 것이 현실적입니다. 점수를 올리는 노력보다 싸움터를 바꾸는 것이 빠릅니다.

부양가족 수를 축으로 놓고 무주택기간을 바꾸면 이렇습니다(통장 5년 고정).

부양가족 1명이 늘 때마다 정확히 5점씩 올라갑니다. 무주택 1년(2점)의 2.5배이고, 통장 1년(1점)의 5배예요. 세 항목 중 한 칸의 무게가 가장 무겁습니다.

⚠️ 다만 부양가족은 늘리기가 가장 어려운 항목이기도 합니다. 등본을 합친다고 바로 인정되지 않아요 — 직계존속(부모님)은 세대주로서 3년 이상 계속 모셔야 하고, 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 같은 등본에 있어야 합니다. 청약을 앞두고 급하게 합가하면 인정되지 않습니다.

부양가족은 「늘리는 것」이 아니라 「지키는 것」

표를 보면 부양가족 1명이 5점이라 늘리고 싶어지지만, 실제로는 이미 있는 부양가족을 놓치지 않는 쪽이 훨씬 현실적입니다. 자주 놓치는 경우가 이렇습니다.

· 자녀가 만 30세를 넘겼는데 따로 산다 — 최근 1년 이상 같은 등본에 있어야 인정됩니다. 취업·자취로 주소를 옮기면 그 순간 빠집니다.
· 부모님이 다른 집에 주택을 갖고 있다 — 부양가족으로 넣으면 그 주택 때문에 무주택 요건 자체가 깨질 수 있습니다. 점수 5점을 얻으려다 32점을 잃는 셈이에요.
· 배우자가 분리세대다 — 배우자는 분리세대여도 부양가족에 들어가지만, 배우자와 같은 등본의 직계비속까지 챙겨야 합니다.
· 합가 시점을 계산하지 않았다 — 직계존속 3년은 입주자모집공고일 기준입니다. 공고가 언제 뜰지 모르니 미리 정리해 두는 수밖에 없습니다.

📌 그래서 순서가 이렇습니다. ① 지금 등본으로 내 점수를 확인하고(위 계산기) ② 천장을 확인한 뒤(4번 표) ③ 천장이 커트라인에 못 미치면 전략을 바꾼다. 점수를 올리려 무리하게 세대를 재구성하는 것은 무주택 요건을 깨뜨릴 위험이 있어 권하지 않습니다.

5. 청약통장과 배우자 합산 — 17점 상한이 언제 걸리나

배우자 통장 합산은 부부에게 최대 3점을 얹어 줍니다. 그런데 본인+배우자 합산이 17점을 넘을 수 없어서, 본인 통장이 길수록 효과가 줄어듭니다. 그 지점을 정확히 찾아봤습니다.

표의 왼쪽 두 열이 합산 없음, 오른쪽 두 열이 배우자 2년 이상(+3점)을 합산한 값입니다. 어디서 갈라지는지 보세요.

· 본인 통장 12~13년(14점)까지 — 합산하면 17점이 되어 +3점을 온전히 받습니다
· 본인 통장 13~14년(15점) — 17점에서 막혀 +2점만
· 본인 통장 14~15년(16점) — +1점만
· 본인 통장 15년 이상(17점) — +0점. 합산해도 전혀 오르지 않습니다

🔴 즉 배우자 합산은 본인 통장이 12년 이하일 때 가장 값집니다. 본인이 이미 15년을 채웠다면 배우자 통장을 아무리 오래 들고 있어도 총점은 그대로예요. 부부가 둘 다 통장이 오래됐다면 합산을 기대하지 말고 다른 항목을 봐야 합니다.

📌 반대로 사회 초년생 부부에게는 가장 값싼 3점입니다. 본인 통장이 3년(5점)이면 합산으로 8점이 되어, 무주택 1년 6개월어치를 공짜로 얻는 셈이에요.

6. 놓치면 손해! 청약가점 함정 4가지

가점이 낮다고 낙담할 필요는 없어요. 추첨제 물량, 85㎡ 초과 중대형, 무순위(줍줍) 청약은 가점보다 운·자격이 좌우합니다. 지금부터 무주택기간과 통장을 끊기지 않게 쌓아두면 3~5년 뒤 점수가 확 오릅니다.

무주택기간을 언제부터 세는지, 등본을 어떻게 정리해야 부양가족으로 인정되는지는 2026 청약가점 총정리 — 내 점수 몇 점? 배우자 통장 합산까지에 사례 중심으로 정리해 두었습니다. 이 글은 점수가 몇 점인지에 집중합니다.

7. 이 계산기가 못 하는 것 6가지

숫자를 믿고 청약하시라고, 이 계산기가 판정하지 못하는 것을 밝힙니다. 아래에 해당하면 반드시 청약홈 순위확인서로 확인하세요.

① 무주택 여부 자체 — 위 6번의 소형·저가주택 예외에 해당하는지, 세대원 중 주택 소유자가 있는지를 판정하지 않습니다. 넣은 기간을 그대로 씁니다.
② 부양가족 인정 요건 — 직계존속 3년·만 30세 이상 미혼 자녀 1년 같은 기간 요건을 확인하지 않습니다. 등본에 있다고 다 인정되는 것이 아닙니다.
③ 특별공급 — 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 특별공급은 가점제가 아닙니다. 별도 소득·자산 요건으로 뽑습니다.
④ 1순위 요건과 예치금 — 가점이 높아도 1순위가 아니거나 지역별 예치금을 못 채우면 신청 자체가 안 됩니다. 가점과 별개의 관문입니다.
⑤ 동점자 처리 — 같은 점수면 추첨이거나 장기가입자 우선 등 별도 기준이 적용됩니다.
⑥ 통장 순위기산일 — 전환·명의변경 이력이 있으면 실제 기산일이 최초 가입일과 다를 수 있습니다.

정확한 가점은 청약홈(applyhome.co.kr) 순위확인서에서 확인하세요. 다른 계산이 필요하시면 팁모아 계산기 모음에 40개가 넘는 계산기를 모아 두었습니다.

8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

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